El anuncio de la puesta en marcha de medidas clave para combatir la emergencia habitacional en Euskadi ha puesto el problema de la vivienda vasca en el foco mediático e informativo, marcando un punto de inflexión en la hoja de ruta de las futuras políticas públicas del sector.
Bajo el lema 'Euskal Herrian posible egin' ('Hacerlo posible en Euskal Herria'), EH Bildu presentaba el pasado lunes su plan estratégico nacional para resolver la crisis de vivienda en el periodo 2026-2036. Así, a través de la ampliación del parque público en 30.000 viviendas protegidas, la coalición abertzale propone un cambio radical hacia un modelo intervencionista que priorice el alquiler.
Con el objetivo de pasar de una "política inmobiliaria" a una "de vivienda", EH Bildu plantea la creación de un Fondo Social para la Promoción de la Vivienda Pública, no solo para el impulso de nuevos inmuebles, sino también para la compra y la rehabilitación. También contempla la declaración en el plazo de tres meses de toda la CAV como zona tensionada para la regulación de los precios de los alquileres, fijando así el carácter de la función social de la vivienda como eje principal de su propuesta.
Cambio radical frente a escudo social
De esta manera, el plan comprende la creación en la próxima década de un fondo público-privado con capacidad de inversión de 3.000 millones de euros - con una garantía de participación pública del 51% -, el control permanente de los precios, el impulso a gran escala de viviendas de protección oficial (VPO), un aumento de la fiscalidad para los grandes tenedores, así como la movilización de inmuebles vacíos con la formalización de las declaraciones de vivienda deshabitada en los municipios de más de 15.000 habitantes en 2026.
Coincidiendo con el anuncio, el Gobierno Vasco lanzó también el mismo lunes la campaña sobre su “Plan Integral de Acceso a la Vivienda” para informar a la ciudadanía sobre las principales medidas activadas frente a la emergencia habitacional. A su vez, el mismo día se publicaba en el Boletín Oficial del País Vasco (BOPV) el Decreto de Medidas Urgentes orientadas a proteger el "escudo social" de la vivienda en Euskadi, que entró en vigor el martes pasado.
El texto, que refuerza varios de los principales instrumentos del sistema vasco en esta materia, contempla la promoción de 7.000 viviendas de alquiler asequible hasta 2028, abre el programa Bizigune a las clases medias, amplia la ayuda directa al alquiler de Gaztelagun, e incrementa el canon de las viviendas cedidas al Gobierno Vasco, con medidas de control de los precios del alquiler en las zonas tensionadas de la CAV (17 municipios vascos en la actualidad).
A su vez, también establece una reserva de hasta el 50% de VPO para jóvenes, facilita la conversión de locales comerciales en viviendas, y recupera la figura de los apartamentos intergeneracionales, los levantes y la reserva estratégica de suelo.
El reto de la época actual
A finales de 2025, los resultados del Deustobarómetro Social apuntaban a la consolidación del acceso a la vivienda como el principal problema de la sociedad vasca (50%), con una tendencia ascendente en el último año. La encuesta, que recoge semestralmente las opiniones y preferencias de la ciudadanía sobre los temas que despiertan mayor preocupación en la sociedad vasca, daba un suspenso (3,8) a las políticas públicas de vivienda.
Según los datos de febrero de este año del Observatorio Vasco de la Vivienda (OVV), relativos al informe sobre la Encuesta a hogares en régimen de alquiler 2024 (ENALQ 2024), el 80,8% del alquiler corresponde al mercado libre y casi el 60% del parque se concentra en capitales y municipios de más de 40.000 habitantes.
El OVV, que analizó para el estudio las 137.123 las viviendas principales en alquiler en Euskadi, constató que el precio es la principal dificultad de acceso ya que los hogares arrendatarios declararon dedicar, de media, el 47,6% de sus ingresos al alquiler. A este reto se le une el problema de los jóvenes para emanciparse y acceder a su primera vivienda.
Euskadi cuenta con el parque de vivienda más antiguo del sur de Europa
Riesgo de endeudamiento público
En respuesta a estos dos retos - el económico y el generacional - tanto la propuesta de EH Bildu, como las medidas del Gobierno Vasco, presentan luces y sombras. Mientras que la iniciativa abertzale plantea una transformación estructural del modelo en una década, su viabilidad a largo plazo choca con la realidad social, cultural y económicamente conservadora de Euskadi.
Así, su planteamiento protege la función social de la vivienda como lugar para vivir, no como un activo para la inversión, evita la especulación mediante la desmercantilización del suelo, facilita la emancipación juvenil y mejora la sostenibilidad de la habitabilidad por la rehabilitación de inmuebles antiguos bajo criterios de eficiencia energética y accesibilidad.
Para ello, asume que el Gobierno Vasco debe actuar como promotor directo de 30.000 viviendas protegidas destinadas principalmente al alquiler, aportando 1.000 millones de euros de un fondo proveniente del endeudamiento, e incrementando el presupuesto de vivienda en torno al 15% anual de media hasta 2036.
Sin embargo, la financiación de esta edificación a gran escala podría conllevar un elevado nivel de deuda pública, además de las dificultades para mantener en el tiempo ese compromiso presupuestario sin afectar a otras partidas sociales destinadas, por ejemplo, a sanidad o educación.
Régimen sancionador
Además, la colaboración que plantea el plan con entidades privadas de interés social como las EPSV (Entidades de Previsión Social Voluntaria) y las fundaciones bancarias BBK, Kutxa y Vital para conseguir esa financiación en 10 años y a bajo interés, podría chocar con la negativa de estas a apostar por una inversión a largo plazo y de escasa rentabilidad.
Asimismo, la firma de convenios con el Banco Europeo de Inversiones (BEI) y el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para la captación de fondos adicionales, no recoge las posibles consecuencias en el caso del incumplimiento de los compromisos.
Por su parte, el establecimiento de un recargo del 20% sobre los rendimientos procedentes de alquileres a corto plazo (de menos de un año) y de alquileres turísticos, unida al control estricto de los precios por la declaración de toda la CAV como zona tensionada, podría acarrear una contracción del mercado de alquiler libre, que cuenta en la actualidad con una ocupación de más del 80%.
Este escenario podría llevar a los propietarios a una situación de inseguridad jurídica que limitara la oferta de alquiler privado, provocando una posible retirada de inmuebles del mercado tradicional de propiedad privada. También el aumento del tipo en las transmisiones patrimoniales a partir de la segunda vivienda del 4% al 8%, y del 6% al 15% en el caso de grandes tenedores, representa un endurecimiento fiscal significativo que pudiera derivar en un trasvase de capitales hacia mercados más competitivos.
Cerca de un tercio de las viviendas protegidas en alquiler que se construyen en el Estado, se levantan sobre suelo vasco
Garantista hacia los propietarios
Por otro lado, el 'Plan Integral de Acceso a la Vivienda' del Gobierno Vasco se presenta como una propuesta más realista en el corto plazo aunque insuficiente para atajar un problema estructural desde hace décadas. Así, se orienta a la optimización de los recursos existentes, la flexibilización de los requisitos de acceso a los programas públicos de vivienda y la incentivación para la cesión de inmuebles.
Las medidas también dan un impulso al alquiler joven mediante la reserva de hasta el 50% de las viviendas protegidas no adaptadas para personas menores de 36 años, a la vez que convierte en subvencionables el subarriendo y el alquiler de habitaciones.
Respecto al programa Gaztelagun, las rentas máximas subvencionables se colocan en 900 euros en las tres capitales, en 800 euros en las áreas metropolitanas de Bilbao y Donostia y en los municipios de más de 10.000 habitantes, y en 750 euros en el resto.
A su vez, la iniciativa apunta como retos inmediatos la creación del Fondo Social por la Vivienda, la lucha contra el fraude en la compraventa de VPO, y Alokaplus, un seguro público gratuito dirigido a pequeños propietarios - con un máximo de cinco inmuebles - que alquilen su vivienda en municipios declarados tensionados.
En este sentido, las medidas contenidas en el plan aumentan la oferta de alquiler asequible, aunque hay varios aspectos que se muestran más garantistas hacia las personas propietarias que hacia los colectivos más vulnerables. Así, el decreto en vigor ha elevado en más del doble la renta de acceso para el programa Bizigune, situándola en los 46.463,29 euros (antes era de 21.100,) ampliando su entrada a las clases medias pero limitando su impacto real en los colectivos más desfavorecidos al dejar de ser los principales destinatarios.
El decreto también ha incrementado el canon (renta mensual garantizada) a los propietarios que ponen sus viviendas en manos del Gobierno para su alquiler protegido hasta el 80% del valor del mercado, con un máximo de 700 euros mensuales (antes era de 650), o hasta el 95% de la renta media del alquiler del municipio, si la vivienda se encuentra en una zona tensionada.
A su vez, el Ejecutivo vasco se ha planteado como objetivo la gestión de 9.500 viviendas del programa Bizigune, creado en 2003 y gestionado por Alokabide para la movilización y el uso social de vivienda vacía y deshabitada en Euskadi, y que actualmente gestiona unas 7.500 aproximadamente. Sin embargo, la medida parece poco viable, teniendo en cuenta que cada vez es más escaso el volumen de casas vacías en la CAV.
Así, en 2023 se contabilizaron 43.053 viviendas deshabitadas en el territorio, según los últimos datos disponibles del "Informe sobre el Uso de la Vivienda en Euskadi" del OVV. Esta cifra representó el 4% del parque de viviendas vasco, además de mostrar una reducción respecto a 2021 de un total de 3.704 viviendas deshabitadas, lo que supone una caída del 7,9% respecto a 2021.
