Zorrotzaurre: laboratorio residencial en Bilbao

Nunca se había concentrado en tan poca superficie una variedad de fórmulas tan diferentes para impulsar bloques residenciales, por parte de promotoras, o acceder a los pisos que los integran de los futuros vecinos.

Todo ello es debido a la confluencia de varios escenarios que se están concretando en el sector de la construcción después de la crisis económica que afectó tanto al ladrillo desde 2008.

Así, la imaginación trabaja mucho a la hora de atraer clientes y nuevos vecinos por parte de las promotoras que han encontrado la fórmula ideal de la cooperativa para intentar sortear las exigencias financieras de los bancos a la hora de solicitar créditos y de paso facilitar el máximo posible la adquisición en propiedad de un piso a los futuros vecinos. Las que venden directamente son muy escasas.

Otro elemento que ha influido son los cambios implementados desde el Gobierno vasco para propiciar más el alquiler de viviendas entre los colectivos con menos posibilidades económicas.

De hecho ha sido en la operación Zorrotzaurre donde el Ejecutivo de Gasteiz, a través de su sociedad Visesa, llevó a cabo el último sorteo de viviendas de promoción oficial en venta en marzo pasado.

Una decisión gubernamental que está avalada tanto por la necesidad de equilibrar el desmesurado coste de la renta en el mercado libre de alquiler como por que el hecho de que cala cada vez el planteamiento social de que para crear un hogar no es tan necesaria la tradicional compra en propiedad.

A estas dinámicas se unen fórmulas de nuevo cuño en cuanto a la adquisición de los solares o la obtención del dinero para acometer la construcción que varias promotoras han puesto encima de la mesa. Si a eso unimos el interés por parte de fondos de inversión en este tipo de mercado y su desembarco en la isla de Zorrotzaurre, tenemos un microcosmos inédito en cuanto al negocio inmobiliario se refiere.

Vamos con ejemplos concretos. Fórmulas tradicionales son las que se han materializado para ocupar toda la franja ribereña del Canal de Deusto donde se han desarrollado Viviendas de Protección Oficial (VPO) y de precio tasado (VPT) así como algunas de coste libre que marcaba el mercado.

La mayoría de estos bloques se han vendido en modo cooperativa, una fórmula que libera al promotor de avalar su solvencia ante la entidad financiera a la que pide el préstamo para arrancar la obra, derivándola hasta un 70% del coste en los cooperativistas que adquirirán la vivienda.

Tan solo restan dos solares en esta orilla para ver completa su ocupación inmobiliaria. Los dos son excepciones y los dos empezarán la obra en 2024.

Pisos temporales para jóvenes

El primero acogerá la modalidad de hogares temporales para jóvenes. Una iniciativa auspiciada por el departamento de Medio Ambiente, Planificación Territorial y Vivienda del Gobierno vasco que construirá 58 apartamentos para facilitar el proceso de independencia a las nuevas generaciones. Su ubicación será la parcela AD-1, situada en el tramo final de la calle Morgan, y las viviendas de pequeño tamaño están destinadas a ser alquiladas, con precios protegidos, a personas menores de 35 años y durante un máximo de cinco años. El solar albergará dos edificios unos en forma de ‘L’ tumbada con dos plantas de altura en su parte baja y cinco en uno de sus extremos, mientras que el segundo bloque será exento y tendrá también cinco pisos.

El proyecto que se presentó en octubre de 2018 se ha desarrollado a trompicones al convocar un concurso para el diseño del edificio, llegar la pandemia y luego sufrir unas modificaciones en el proyecto básico que supondrán la desaparición de las plazas de garajes que se iban a construir por debajo de la cota 0 para evitar problemas de inundabilidad.

Según han indicado fuentes del departamento, la iniciativa sigue adelante. Ahora mismo, una vez finalizada el proyecto básico a finales de 2022, se solicitó en mayo pasado la licencia de obra al Ayuntamiento que todavía no esta concedida aunque desde Lakua espera que no se demore demasiado. Mientras tanto se está ultimando el proyecto de ejecución incluyendo los nuevos costes que se han implementado en el sector. La intención de poder licitar la construcción en el primer semestre del próximo año. Un proyecto que además tendrán una fórmula constructiva poco habitual. Todo el complejo prácticamente evitará el hormigón y su estructura paredes y soleras utilizarán paneles de madera industrializada.

Seguro que no se usarán esos elementos constructivos en la promoción Luz Enea, los tres edificios en forma de ‘H’ que la promotora madrileña Pryconsa va a construir en la parcela que linda con la clínica del IMQ. Son 230 viviendas de alto standing que se van a vender de forma directa y a precio libre de mercado ya que esta constructora tiene músculo financiero para ofertar unos pisos de lujo que está a punto de empezar a comercializar. Una prueba de su potencial es que compraron en subasta el terreno por un coste de 52,5 millones de euros, IVA excluido, cuando el precio base por parte de Visesa fue de 45,2 millones de euros.

Saltando a la isla destacan la futura construcción de dos promociones de viviendas no para ser vendidas, sino alquiladas directamente, algo inédito en Bilbao. Es el modelo conocido por el acrónimo inglés BTR (Build to rent) por el que ha optado la promotora Neinor para levantar un total de 160 pisos en el solar RD-1, ubicado en la punta sur, cerca de las casas centenarias de Ribera de Deusto. Esta operación nació por parte de la firma con la etiqueta de venta pero como el alquiler de viviendas está realmente al alza han decidido cambiar a esta oferta. Un aval de que hay demanda para esta nueva corriente de acceso a un hogar es la gran operación dada a conocer en agosto pasado en el otro extremo de la isla. Urbas, una de las constructoras más importantes a nivel estatal, propietaria del solar RZ4 ubicado en la punta norte, vendió al fondo de inversión europeo M&G Real Estate por cerca de 98 millones de euros dos bloques con viviendas de obra nueva en alquiler bajo el esquema de promoción llave en mano. Los edificios se elevarán 15 y 17 plantas para acoger 314 viviendas de diferente tamaño que estarán listas para ser habitadas en el segundo semestre de 2024.

Compra por ‘crowfounding’

En este proyecto se nota que había dinero pero en otros más ajustados se ha optado por una solución original. En vez de pedir un préstamo al banco para comprar el solar se lo han pedido a decenas de pequeños inversores, lo que se conoce como crowfounding. Es lo que hizo Urbas el pasado año a través de la promotora bilbaina Jauregizar (adquirida por el grupo inmobiliario en octubre de 2021). En tan solo 10 días se logró convencer a 117 inversores para que aportaran un total 3,7 millones de euros necesarios para lanzar la promoción Zorrotzaurre Isla. La compondrán dos edificios que se levantarán en la punta norte, en el solar RZ6, en régimen de cooperativa y para la venta con precios de VPO. A pesar del tiempo transcurrido desde que se comunicó esta peculiar iniciativa, que supuso el mayor crowdfounding inmobiliario en el Estado, todavía está parada.

Todo lo contrario que los rascacielos aledaños que ya se han levantado, los primeros en ser ocupados a principios del próximo año. Son tres bloques promocionados por Jauregizar que acogerán 172 viviendas de VPO en cooperativa. A su lado, también la misma promotora, esta vez con el paraguas del grupo Urbas, está cimentando dos edificios más que albergarán otros 233 pisos de VPT. También ya ha pasado de cota cero su construcción, las 80 viviendas de precio libre que Neinor levanta en la punta sur, solar RD-5, colindante a la Casa de la Palmera, y en unos meses, en parcela RD-7, iniciará al otro lado su obra la cooperativa Zorrotzaurre Atea con los dos bloques de 32 viviendas también a precio de mercado.

La cartera residencial para los próximos meses se engorda con otras promociones como la cooperativa auspiciada por el grupo Eibar, bautizada como ZEN y sita en también en la zona norte, en frente de donde se encuentra el edificio industrial de Tarabusi. A pocos metros, en la parcela RZ-11, la sociedad pública Visesa trabaja en otro bloque para albergará 72 viviendas de VPO en régimen de alquiler.

En el otro extremo de la isla, la entidad dependiente del Gobierno vasco también ha sacado a la venta el solar RD-3 para levantar otro bloque de 117 pisos que aunque por ley tiene que ser de renta protegida, la constructora que lo compre podrá destinar su uso, curiosamente, a la venta. Eso sí, en las condiciones de la licitación se explica que tendrán más opciones de ganar el concurso aquella firma que decida comercializar en renta las viviendas a construir.