¿Cómo puedo proteger mi hipoteca variable ante la subida del euríbor?

Tal y como ya sucedió durante las primeras fases de la invasión rusa a Ucrania, la guerra en Irán ha sacudido la economía global. Tras un bimestre marcado por suaves bajadas, el panorama geopolítico actual ha llevado al euríbor a dar un giro brusco de tendencia, por lo que el mes de marzo cerró en el 2,565%, muy por encima del 2,221% que marcó en febrero. Con este incremento se dispara también el riesgo de que las cuotas de las hipotecas variables se encarezcan en las próximas semanas, especialmente si el conflicto se prolonga y el euríbor se mantiene al alza.

Si bien los consumidores no tienen capacidad para controlar las fluctuaciones del euríbor, los analistas de HelpMyCash proponen algunas acciones destinadas a proteger la cuota hipotecaria y amortiguar el impacto de las subidas del índice. “Independientemente del sistema que se elija, lo más importante es no dejar pasar el tiempo, porque cuanto más nos demoremos en mover ficha, peor será la posición de partida para negociar una modificación de la hipoteca”, avanza Miquel Riera, uno de los expertos de este comparador financiero. 

Amortización anticipada

El primer método para reducir la cuota es llevar a cabo una amortización anticipada, que implica abonar por adelantado una parte del capital del préstamo para rebajar la cuota (alivio mensual inmediato) o acortar el plazo (menor coste total de intereses a largo plazo).  Al amortizar capital, se reduce la base sobre la que se aplica el euríbor. Así, cualquier subida en el futuro afecta menos en términos absolutos.

Un aspecto a tener en cuenta es la comisión por amortización anticipada que puede cobrar el banco durante los primeros años en las hipotecas variables. Si bien desde la Ley 5/2019 está limitada, todavía no ha sido eliminada por completo, y oscila entre el 0% y el 1%, según lo indicado en la escritura.

No obstante, esta opción solo es viable para aquellas personas que dispongan de ahorros suficientes para efectuar el reembolso por adelantado sin llegar a comprometer la liquidez del hogar ni su colchón de seguridad. 

Reducir el diferencial

Los usuarios que quieran proteger su hipoteca y mantenerse a la vez con un tipo variable,  pueden decantarse por reducir el diferencial, o lo que es lo mismo, la parte que se añade al euríbor para calcular el interés. 

Este ajuste permite reducir la cuota y actuar como escudo ante un incremento del índice. “Reducir el diferencial tiene un efecto estructural y permanente sobre la hipoteca durante toda la vida del préstamo. Cualquier recorte implica un ahorro sostenido en el tiempo, tanto si los tipos suben como si bajan”, señala el socio fundador de Expertos en Hipotecas, Francisco Javier Peláez Barcos.  

La reducción de diferencial puede lograrse mediante una novación (renegociar con la entidad bancaria), una subrogación (cambiar a otro banco que te haga una oferta mejor) o la firma de una nueva hipoteca. Además, el especialista explica que los requisitos para optar a esta medida son “contar con un buen historial de pagos sin incidencias, tener capacidad de vinculación (seguros, planes de pensiones o nómina domiciliada) y asegurarse que el saldo pendiente no supere el 80% del valor del inmueble”. 

En este sentido, desde HelpMyCash matizan que esta operación puede salir especialmente a cuenta a “aquellos que firmaron su hipoteca variable entre 2016 y 2022, ya que entonces los diferenciales rondaban 1% o más”, mientras que los actuales “se sitúan en torno al 0,60% y hasta es posible obtener menos del 0,50%”.

Pasar de variable a fija

Una alternativa idónea para aquellos que quieran deshacerse del euríbor es convertir la hipoteca variable en fija, de manera que la cuota sea constante y no sufra modificaciones por los altibajos del euríbor. Se puede realizar a través de un pacto con el propio banco, un traslado de la hipoteca a otra entidad o a través de la firma de un préstamo hipotecario nuevo a tipo fijo, para cancelar el actual.  En los dos primeros casos, habrá que pagar la tasación (300 euros) y una comisión máxima del 0,05%, aplicable únicamente en los primeros tres años. En el tercero, será necesario abonar la tasación, una comisión por amortización anticipada de hasta el 1% y los gastos de cancelación registral (unos 1.000 euros).

Ante este escenario, lo más recomendable es analizar cuanto antes la viabilidad del cambio y no retrasar la decisión a la espera de un escenario ideal que puede no llegar.  “El Banco Central Europeo (BCE) ha elevado su previsión de inflación para 2026 desde el 1,9% que calculaba en diciembre hasta el 2,6%, siete décimas más, y ha rebajado la previsión de crecimiento al 0,9% debido al conflicto en Oriente Medio que está generando un shock energético con potencial inflacionista serio”, amplía Francisco Javier Peláez Barcos, desde el portal Expertos en Hipotecas. 

Según Barcos, los contratos de ‘swaps’ sobre tipos de interés “valoran ya una probabilidad del 60% de que el BCE incremente los tipos antes del verano, con una segunda subida en el segundo trimestre que aumentaría el tipo de depósito del 2% al 2,5%”.  A su juicio, esta situación dibuja una ventana de oportunidad: si el banco central de la zona euro sube los tipos en abril o en los meses de verano, los bancos aumentarán sus tipos fijos antes incluso de que el euríbor lo refleje completamente. “No estamos ante el pico de urgencia máxima como el que se registró en 2022, pero tampoco es momento de relajarse”, recalca. 

Cambiar el plazo de devolución de la hipoteca

En el caso de los perfiles que no cuentan con solvencia económica o ahorros suficientes, siempre pueden negociar con su banco para que les modifique el plazo de devolución de la hipoteca. “La ventaja es que se reduce la cuota mensual inmediatamente y se alivia la presión financiera. Por el contrario, se pagan muchos más intereses a la larga, a veces de forma muy significativa”, expuso Barcos.  Un ejemplo: ampliar cinco años el plazo de una hipoteca de 150.000 euros al 3% puede suponer pagar entre 10.000 y 15.000 euros adicionales en intereses. 

Para activar esta opción, se debe conseguir el permiso de la entidad bancaria y pagar los costes de la novación, que serán la tasación de la vivienda y una comisión comprendida entre el 0% y el 1% del importe pendiente. Otro recurso posible es la aplicación de una carencia total o parcial que sirve para reducir temporalmente la cuota al mínimo posible. “Durante el periodo de carencia, el capital pendiente no desciende o lo hace muy levemente, por lo que al terminar, la cuota se encarece o provoca que el plazo se alargue. Solo es recomendable como vía ante una dificultad económica concreta y limitada en el tiempo cuando no queda más remedio, pero nunca como estrategia de optimización”, advirtió el experto.”, advierte el experto. 

Minimizar la carga financiera

Y, por último, los hipotecados más vulnerables pueden acogerse al Código de Buenas Prácticas, que abarca unas medidas que el banco debe aplicar obligatoriamente si se cumplen ciertos requisitos. Estos son cobrar unos ingresos máximos de 25.200 euros brutos al año entre toda la unidad familiar, que la cuota de la hipoteca supere el 50% del salario mensual y que la situación económica haya experimentado una alteración significativa en los últimos cuatro años.

Este código incluye la aplicación de una carencia de capital de cinco años, la rebaja del interés de la hipoteca hasta euríbor menos 0,10% y la ampliación del plazo hasta los 40 años. Las personas que tengan una situación precaria  también pueden acudir a una oficina de intermediación hipotecaria, que es un servicio público prestado por ayuntamientos y comunidades autónomas que media entre cliente y entidad para encontrar una solución.