En el punto de mira desde hace ya varios años, los pisos turísticos cargan con el sambenito de dificultar el acceso a la vivienda en las zonas que más visitantes reciben. Sin embargo, con los datos sobre la mesa, se trata de un estigma más justificado en ciertas zonas costeras –en Mundaka ocupan casi un 6% del mercado residencial– que en Bilbao, donde el Ayuntamiento ha promovido diversos cambios legislativos para frenar su propagación.
A día de hoy apenas alcanzan un 0,7% de las viviendas de la ciudad, un porcentaje que difícilmente podrá subir mucho más. De hecho, desde la aprobación inicial de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), en enero, solo se ha dado luz verde a ocho pisos turísticos en la capital vizcaina –hay otros cinco pendientes de resolución– y ninguno de ellos se ubica en las zonas que fueron definidas como saturadas: Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Matiko, Abando, Indautxu y Olabeaga, barrios que tienen un blindaje superior al resto.
Tras la última modificación del PGOU, la nueva normativa contempla que aquellas viviendas turísticas que se instalen en las zonas saturadas deberán tener un acceso independiente: es decir, los inquilinos de los pisos no podrán cruzarse con los vecinos del inmueble en el portal, lo que a efectos prácticos supone que quien promueva un alojamiento de este tipo deberá ser propietario de un local en el bajo.
Además, las habitaciones de uso turístico se equiparan con las viviendas, con el objetivo de evitar que las primeras puedan sortear las limitaciones a la implantación de las segundas. Esta nueva legislación municipal se suma a la ya promovida por el Ayuntamiento en 2017, mediante la que se aprobó que solo se podían establecer viviendas turísticas en la primera planta de los edificios residenciales o en las plantas inmediatamente inferiores a las destinadas a viviendas. Se trata de una restricción que es aún mayor en el Casco Viejo y en Bilbao La Vieja, donde solo se permite un uso turístico por edificio.
Fue el 12 de noviembre de 2024 cuando el Ayuntamiento decidió suspender “catutelarmente” las nuevas licencias a pisos turísticos y habitaciones en “todo el término municipal de Bilbao”. De esa manera, el Consistorio dejaba de emitir por un plazo máximo de un año los informes de conformidad para la implantación de esta actividad económica, un trámite necesario para que posteriormente los propietarios pudieran inscribirse en el REATE (Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi).
Fuentes del Consistorio explican que no se puede hacer una moratoria como tal, sino que se puede suspender la emisión de informes favorables mientras se lleva a cabo la tramitación de la norma. De esa manera, la suspensión cautelar estuvo vigente hasta la aprobación inicial que tuvo lugar en enero, ya que a partir de entonces la suspensión pasó a ser “automática”, lo que de facto quiere decir que solo aquellos alojamientos que cumplen con la normativa –tanto la vigente como la futura– pueden ser inscritos.
RESTRICCIONES
Fuentes municipales explican que desde que se aprobó la suspensión cautelar hasta el pasado mes de agosto, el Ayuntamiento de Bilbao ha emitido de oficio 95 informes para la revisión de viviendas y habitaciones de uso turísticos al Gobierno vasco. De estos informes, apuntan, 68 se refieren a alojamientos que ya estaban inscritos en el REATE con anterioridad a la suspensión cautelar y 27 alojamientos inscritos con posterioridad: ocho favorables y 19 desfavorables, lo que ha dado lugar a la baja de 11 de ellos en el censo vasco mientras que otros ocho expedientes están pendientes de resolución tras haber sido informados negativamente por el Consistorio. Asimismo, hay otros cinco alojamientos dados de alta en el periodo de referencia que se encuentran pendientes de revisar.
Estos datos corroboran la dificultad para que los piso turísticos puedan implantarse en Bilbao. De hecho, desde que se decretó la paralización cautelar hasta septiembre de este año el número de alojamientos se ha reducido ligeramente. Si en noviembre de 2024 eran 1.076 las viviendas turísticas de la capital vizcaina censadas en el Gobierno vasco, esa cifra, ayer, era de 1.059. En el caso de las habitaciones de uso turístico el número se mantiene: 291.
En este sentido, cabe resaltar que durante este tiempo el marco legal al que se tienen que someter este tipo de alojamientos se ha acotado también desde otros flancos. Desde el 3 de abril la Ley de Propiedad Horizontal señala que viviendas turísticas necesitan contar con la aprobación expresa del 3/5 partes de los vecinos, lo que reduce mucho las posibilidades de los promotores teniendo en cuenta que se trata de una actividad con mala prensa entre las comunidades de propietarios.
Asimismo, este año ha entrado en vigor la obligatoriedad de que las viviendas turísticas tengan que darse de alta en el registro de la propiedad para obtener un número que deben colocar en los anuncios de las plataformas. El cruce de datos entre diferentes entidades está dando como resultado que afloren viviendas que no cumplen con las diferentes normativas en vigor.
ALEGACIONES
Actualmente el Ayuntamiento de Bilbao está revisando las alegaciones presentadas a la modificación del PGOU y aún se desconoce la fecha en la que podrá aprobarse definitivamente el último cambio adoptado. En todo caso, desde el área saben que hay que hilar fino para tener todas las garantías jurídicas. De hecho, el cambio de 2017 ya fue recurrido por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia.
“Estamos seguros de que habrá recursos contencioso administrativos posteriores a la aprobación definitiva”, admitía Asier Abaunza, concejal de Planificación Urbana, Proyectos Estratégicos y Espacio Público durante el pleno en el que se aprobó la modificación inicial. “Tenemos que conseguir que el expediente sea los suficientemente consistente para que estas medidas permanezcan en el futuro y no nos veamos al albur de sentencias que puedan alterar el objetivo de esta modificación”, aseveraba.
Mientras tanto, desde el Consistorio se siguen dando pasos para solventar el acuciante problema de la vivienda y a principios de septiembre Bilbao fue declarada como zona residencial tensionada. No obstante, fuentes municipales aclaran que esta declaración pone de relieve que hay un problema en materia de vivienda, lo que no significa, necesariamente, que este problema esté producido o agravado por el turismo.
En todo caso, matizan que el hecho de que se haya declarado toda la ciudad como zona tensionada no implica que la compatibilización entre uso residencial y terciario de alojamientos turísticos sea desequilibrada en todos los barrios. Por ello la modificación del PGOU ya determina cuáles son las zonas saturadas de viviendas turísticas.
