Prácticamente ínfimas. Esas serán las posibilidades que tendrá un propietario de Bilbao de convertir su piso en una vivienda turística tras la aprobación definitiva del nuevo marco legal al que se tendrán que atener. Los profesionales que viven de este sector coinciden en afirmar que la última modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, en la que se decreta que los vecinos deberán dar luz verde a las nuevas actividades, es la puntilla a una actividad en el punto de mira. En Bilbao, además, en las pocas comunidades que los promotores de pisos turísticos puedan conseguir este aval, deberán cumplir con otra serie de requisitos que desincentivan, a juicio de los profesionales, su implantación. En las zonas saturadas, por ejemplo, los pisos turísticos deberán tener un acceso independiente a la calle, lo que en la práctica supondrá la adquisición de un local para ejecutar una entrada particular, es decir, una inversión muy costosa.
“Nosotros no gestionamos ninguna vivienda turística que tenga un núcleo de acceso independiente a la escalera de vecinos”, revela Rubén Rincón, CEO de Inmohost, empresa de gestión de alquileres turísticos con 25 viviendas en cartera en la villa. Esta es una de las condiciones más restrictivas de la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Bilbao anunciada esta semana, donde se detalla que las nuevas actividades que se implanten en el Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Matiko, Abando, Indautxu y Olabeaga –consideradas zonas de alta concentración al contar con más de 2,5 plazas turísticas por cada 100 habitantes– deberán cumplirla. Amaya Vildosola, arquitecta de MKR Soluciones, empresa que se dedica al asesoramiento a pisos turísticos, indica que se trata de un requisito que ya se solicita a los apartamentos turísticos de la ciudad desde la modificación del PGOU de 2022. “Aunque la normativa siempre dice que tienen que ser unidades de dos, con lo que la inversión se puede rentabilizar mejor”, expone.
“La obligación de tener un acceso independiente encarecerá muchísimo los proyectos”
En el caso de las viviendas turísticas, el acceso independiente supondrá “comprar un local o un trozo de un local que esté cerca o inmediatamente debajo de la vivienda para hacer un portal privado”, aclara Vildosola, que aún no ha tenido acceso a la letra pequeña de la normativa que se aprobará inicialmente en el pleno de enero. En todo caso, según indicó Asier Abaunza, concejal de Planificación Urbana, el acceso independiente no podría condicionar, de cara a un futuro, la instalación de un ascensor en la comunidad. Sea como fuere, la arquitecta no tiene ninguna duda de que este requisito “encarecerá muchísimo” los proyectos. “Tendrías que comprar un local, hacer una conexión entre el local y la vivienda desmontando el forjado, que al ser un elemento común, requeriría el permiso de la comunidad. Después habría que colocar una escalera y, si piden accesibilidad universal, un ascensor o un montacargas”, enumera.
Asimismo, Amaya Vildosola apunta que “la mayoría” de núcleos saturados se encuentran, precisamente, “en las zonas que el Ayuntamiento dice que son zonas comerciales de corazones de barrio”. En esa línea, indica que la necesidad de contar con un bajo provocará “que aumenten las operaciones de comprar locales comerciales vacíos para hacer un acceso independiente por parte de grandes inversores”. Según la arquitecta de MKR Soluciones, es una condición que ya se pide en algunas ciudades como Madrid. De hecho, el Plan de Hospedaje de 2019 permitió que los pisos turísticos se pudieran instaurar en plantas bajas. Así, de 2015 a 2024, se transformaron 3.306 lonjas en viviendas turísticas en el centro de la capital española, una situación que ahora quiere revertir el Ayuntamiento de Martínez-Almeida permitiendo esta implantación en locales bajos, pero solo fuera del nucleo histórico.
Ley de Propiedad Horizontal
De la misma forma, la obligatoriedad de garantizar un acceso independiente es una condición que se solicitará exclusivamete a los barrios que están saturados. No obstante, en el resto de la ciudad –como en el resto del Estado–, los promotores no se librarán de necesitar el aval de los vecinos. Según la última modificación anunciada en la Ley de Propiedad Horizontal, a partir del 3 de abril las viviendas turísticas necesitarán contar con la aprobación expresa del 3/5 partes de los vecinos. “Me parece que será un impedimento para hacer una vivienda de turística en el 99% de los casos”, considera Rincón al respecto, quien asevera que en los únicos casos en los que será posible es cuando un único inversor sea propietario de todo el inmueble.
“La Ley de Propiedad Horizontal será un impedimento para el 99% de las viviendas turísticas”
“Si todos los vecinos de un edificio pudieran hacer una vivienda turística, a lo mejor votarían que sí, pero si solo se va a beneficiar la persona que tiene una vivienda en un primero, la gente va a pensar que a ver por qué va a autorizar algo que no le va a traer ningún beneficio”, apunta por su parte Amaya Vilsosola, quien añade que las viviendas turísticas tienen “muy mala prensa” y, por ello, “las comunidades están muy en contra”. No obstante, la arquitecta de MKR Soluciones es de la opinión que esta regulación no solucionará el problema. “En Bilbao hasta ahora se ha regulado bastante bien por el Ayuntamiento y solo se puede poner una o dos viviendas por edificio. Lo que ocurre es que en ciudades como Málaga, en las que se podían abrir en cualquier planta, había vecinos que estaban conviviendo con ocho pisos turísticos”, expone Vildosola. En esos casos, apunta, los ocho pisos turísticos podrían “autoautorizarse” a sí mismos, según la nueva ley. Rubén Rincón va más allá y asevera que, al margen de que las nuevas normativas vayan en contra de su negocio, “Bilbao no es una ciudad que esté saturada de viviendas turísticas”. Eso es así gracias a la normativa, “aprobada antes del boom”, que impulsó el Ayuntamiento de Bilbao, limitando la implantación de esta actividad a las primeras plantas allá por 2017.
Según los datos aportados por el concejal Asier Abaunza, actualmente la capital vizcaina cuenta con 10,34 plazas turísticas por cada 1.000 habitantes, una cifra cercana a la media de Euskadi, situada en 10,64. Según el registro vasco, la ciudad –donde hay en vigor una moratoria de licencias hasta que se apruebe la modificación del PGOU– cuenta con 1.071 viviendas turísticas y 291 habitaciones de uso turístico.
Habrá quien considere que son demasiadas y quien piense que son insuficientes. De lo que no cabe duda es de que las viviendas turísticas llevan años en la picota, no solo por la creencia de que inciden en la reducción de la oferta de vivienda habitual en el mercado libre, sino por el convencimiento de que generan molestias a los vecinos. “Hay gente que tiene un temor infundado de que no saben quién entra en el portal, si es un vecino o no. Pero estamos abriendo la puerta a repartidores de paquete, comida... ¿Y está mal que un turista que viene un fin de semana abra la puerta?”, se pregunta Vildosola.