Como representante de los intereses de los propietarios de fincas urbanas, la Cámara Urbana ofrece asesoramiento veraz y eficaz a sus asociados en torno a cuestiones que les preocupan, como es el caso de las obras de rehabilitación y accesibilidad en los edificios. Pero sus servicios van más allá de la asesoría técnica y jurídica, incorporando nuevas prestaciones como la resolución de controversias mediante la opinión de personas expertas, según avanza el abogado de este órgano con larga trayectoria en Bizkaia, Josu Zulueta.
¿La rehabilitación de edificios es motivo de consulta frecuente en la Cámara Urbana?
Sí, hoy en día es la consulta estrella en la Cámara: genera mucha preocupación por su impacto económico.
¿Sobre qué cuestiones hay más desconocimiento entre los propietarios de viviendas ante la rehabilitación del edificio (realización de la ITE, acceso a ayudas, tramitación de subvenciones…)?
Sobre todo, desean saber qué mayorías son suficientes para que se pueda aprobar válidamente en Junta una obra de fachada ventilada o SATE.
"Los propietarios de fincas desean saber qué mayorías son suficientes para que se pueda aprobar válidamente en Junta una obra de fachada ventilada o SATE"
¿La Inspección Técnica de Edificios (ITE) plantea dudas entre los propietarios, acerca de cuándo hay que pasarla, cómo solicitarla…?
Sí, y también tienen dudas sobre el coste de contratar una ITE.
¿Cómo ayuda la Cámara en este sentido?
Les informamos que la ITE debe realizarse cuando sea requerida por el Ayuntamiento, o cuando su edificio tiene 50 años desde su construcción o rehabilitación integral, o cuando se soliciten ayudas a la rehabilitación, eficiencia energética y accesibilidad, al margen de la edad del edificio. Tales ayudas las tramitan normalmente los administradores de fincas. Una vez presentada la ITE en el Ayuntamiento, tiene que renovarse y presentarse cada 10 años.
¿Qué mayoría de voto se necesita en la junta de propietarios para llevar a cabo la rehabilitación de un edificio o no es necesaria ninguna mayoría si así lo indica la ITE ?
El artículo 17.2 de la LPH, relativo a las obras sobre la envolvente del edificio para mejorar la eficiencia energética (fachada ventilada o Sate, por ejemplo, para evitar condensaciones) dice que basta con mayoría simple (la sentencia del Tribunal Supremo de 25.02.20 ya dijo que valía con un acuerdo adoptado por mayoría para instalar una pared transventilada). Pero si las obras vienen impuestas por la Administración Pública, o el edificio está muy deteriorado y ha agotado su tiempo desde que se construyó, con carencias de habitabilidad, seguridad y salubridad, todo ello certificado por un perito, o una ITE no precisaría siquiera un acuerdo en Junta (art. 10.1 LPH). En este caso, la Junta se celebrará solo para informar o determinar, en su caso, las derramas que debe abonar cada vecino.
¿La accesibilidad de los edificios (instalación de ascensor) es otra cuestión candente por la que se acude a la Cámara? ¿Cuáles son las principales dudas a este respecto?
La cuestión de la instalación de ascensores ex novo, en edificios donde originalmente no había ascensor, no ofrece dudas: todos deben contribuir a esa obra si se aprueba por mayoría. La obra de bajada de ascensores a cota cero genera más fricciones en las comunidades. El Tribunal Supremo ya ha sentado en sentencias de 21 de junio de 2018 y de 5 de abril de 2019 que estas obras, cuando existe mayoría en Junta, deben ser asumidas como obras de adaptación a la normativa de accesibilidad, no como obras de conservación o mantenimiento, por lo que afectan a todos los propietarios, sin excepción, salvo que ya existan salvaescaleras homologados y suficientes en la comunidad.
¿La morosidad plantea conflictos entre los propietarios a la hora de la rehabilitación del edificio?
Sí, los vecinos temen que tengan que adelantar el dinero de aquellos morosos recurrentes en la comunidad. Nosotros les informamos sobre cómo deben actuar ante esas situaciones.
"Los vecinos temen que tengan que adelantar el dinero de aquellos morosos recurrentes en la comunidad. Nosotros les informamos sobre cómo deben actuar ante esas situaciones"
¿Y en el caso de los arrendatarios?
Solo los arrendatarios impagadores pueden resultar un problema para el arrendador que ve que su comunidad ha aprobado realizar una obra de rehabilitación y no obtiene el pago de la renta. En este sentido, en mi opinión, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, de vivienda, ha resultado un fracaso porque permite alargar el desahucio de un inquilino impagador hasta un plazo de casi dos años, eventualmente. Y esto ha provocado que numerosos propietarios no quieran sacar sus viviendas al mercado del alquiler, lo que ha perjudicado también a los inquilinos, quienes ven menos viviendas en el mercado y más caras.
¿Qué ventajas tiene asociarse a la Cámara Urbana?
Estar al día de lo que dice la Ley en cada momento sobre el mundo inmobiliario siempre es una ventaja. Hay que tener en cuenta que la principal inversión del ciudadano es su vivienda, por lo que debe proteger su inversión. Además, realizamos informes periciales sobre daños o humedades, o informes jurídicos sobre dudas de vecinos o alquileres, a un precio muy competitivo.
"Estar al día de lo que dice la Ley en cada momento sobre el mundo inmobiliario siempre es una ventaja."
¿Cómo hay que proceder para asociarse?
A través de la página web www.asociacioncamaraurbana.com, o en la sede en C/ Marqués del puerto 4, 1º Dcha. Dcha. de Bilbao. Tfno.: 944 237 198.
¿Han añadido algún nuevo servicio en los últimos tiempos?
Sí, resolver controversias: ofrecemos la opinión de una persona experta independiente del artículo 18 de la LO 1/2025 de 2 de enero, por la cual emitimos una opinión no vinculante respecto a la materia objeto de conflicto, como fase previa a una demanda judicial.
