Los obstáculos para implantar un piso turístico se multiplican por momentos. A partir del 3 de abril será necesario el pronunciamiento –y el visto bueno– de los vecinos a través de una acta para poder implantar esta actividad. En Bilbao, además, la modificación del PGOU por parte del Ayuntamiento conllevará severas restricciones en el Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Matiko, Abando, Indautxu y Olabeaga, donde hay más de 2,5 plazas turísticas por cada 100 habitantes. En estas zonas, consideradas de “alta concentración”, las viviendas y habitaciones turísticas requerirán un acceso independiente, lo que supondrá que el promotor de la actividad deberá garantizar que los visitantes no se crucen con los vecinos. Se trata de un requisito que ya se solicita a los apartamentos turísticos del centro histórico.
Asimismo, en estos barrios de alta concentración solo se permitirá un uso turístico por comunidad de propietarios, una protección que hasta ahora solo se confería al Casco Viejo y Bilbao La Vieja. Paralelamente, las habitaciones de uso turístico se equipararán a las viviendas, con el objetivo de que las primeras no puedan sortear las limitaciones de establecimiento que ya tienen las segundas. Estas son algunas de las principales novedades que se incluirán en la modificación del PGOU de Bilbao que, según Asier Abaunza, concejal de Planificación Urbana, Proyectos Estratégicos y Espacio Público, no podrá aplicarse con carácter retroactivo a no se que haya un cambio legislativo que, por ejemplo, requiriera una renovación periódica en el REATE (Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi).
Por de pronto, la reforma legal que permitirá acotar la proliferación de esta actividad, que en los últimos años está en el punto de mira, es la reciente modificación de la Ley de Propiedad Horizontal. Según se dio a conocer a principios de mes, a partir del 3 de abril todas las nuevas viviendas turísticas que se registren en el Estado español tendrán que contar con el visto bueno de 3/5 partes de los propietarios. Es decir, si antes esta actividad se podía implantar sin el pronunciamiento de la comunidad de propietarios –siempre que no hubiera un rechazo acordado en los estatutos y registrado en notaría–, ahora será obligatorio contar con la aprobación expresa de los vecinos.
En cualquier caso, la moratoria para registrar nuevas viviendas turísticas en Bilbao continúa en vigor mientras se tramite el cambio normativo que reafirme las restricciones anunciadas este martes. En palabras del concejal, la modificación del PGOU es el resultado de un “análisis exhaustivo” llevado a cabo por el Consistorio. Fruto del diagnóstico se deriva la conclusión de que actualmente las habitaciones y viviendas turísticas suponen el 24% del total la oferta de plazas turísticas existentes en la villa. “Bilbao está en una situación buena desde el punto de vista del equilibrio”, ha destacado Abaunza, quien ha afirmado que en la villa hay 14,34 plazas turísticas por cada 1.000 habitantes, una cifra cercana a la media de Euskadi, situada en 10,64, y de Bizkaia, en 10,78. Con todo, fue en mayo de 2024 cuando el Ayuntamiento de Bilbao anunció que modificaría su PGOU para controlar que la reproducción de esta actividad económica no fuera desmedida. “Abordamos esta cuestión con un planteamiento claro, el de promover el uso residencial en viviendas para domicilio habitual”, ha detallado el concejal.
NOVEDADES DE LA NORMATIVA
Según el REATE, actualmente Bilbao cuenta con 1.071 pisos turísticos y 291 habitaciones de uso turístico. La modificación del PGOU que se abordará ahora enmendará la regulación de 2022, en la que no existían limitaciones de implantación para habitaciones turísticas, ya que hasta ahora se consideraba que desarrollaban un uso residencial. Fue el propio alcalde Juan Mari Aburto quien a finales de agosto de 2024 avanzó que se preveía que esta actividad se equiparara con la llevada a cabo por las viviendas turísticas. Esto supondrá, en la práctica, que en los ámbitos de mayor concentración de alojamientos turísticos, ambas actividades se autorizarán únicamente en la planta más baja destinada a viviendas. Además, será necesario un acceso independiente y con recorrido accesible. Este será uno de los requisitos más complicados de cumplir ya que, según ha informado Abaunza, este acceso no podrá impedir, en ningún caso, la instalación futura de un ascensor con la que resolver la accesibilidad del conjunto del edificio. Además, se limitará a un alojamiento turístico por edificio.
Por norma general, en el resto de barrios que no sean de alta concentración, también se autorizarán las habitaciones y viviendas turísticas en la planta más baja destinada a viviendas en edificio. Sin embargo, en estas zonas no será necesario acceso independiente, aunque sí deberá ser accesible. Asimismo, no habrá límite del número de alojamientos turísticos, que podrán existir tantos como viviendas pueda haber en esa planta. Además, se permitirá compatibilizar de forma alternativa el estar empadronado en esa vivienda y su uso turístico, un condicionante que también se contempla para las zonas de alta concentración.
OTRAS ACTIVIDADES TURÍSTICAS
El resto de las actividades turísticas de alojamiento, es decir, hoteles, pensiones, albergues, hostels, apartamentos turísticos y otros asimilables quedarán permitidas en edificios residenciales y terciarios. No obstante, en los barrios de alta concentración de habitaciones y viviendas turísticas, se protegerá el uso residencial de forma que en los edificios con ese fin no se permitirán los establecimientos de uso turístico. Mientras tanto, en estas zonas, en edificios terciarios se permitirán establecimientos de uso turístico siempre y cuando no se trate de apartamentos turísticos.
PLAZOS DE LA APROBACIÓN
La nueva normativa, que por primera vez también abre el melón de regular las viviendas colaborativas así como las residencias comunitarias y de estudiantes, pretende garantizar un desarrollo equilibrado de la ciudad. Tras presentarlo al Consejo Asesor de Planeamiento, la semana que viene este órgano consultivo tendrá que emitir su informe, antes de que la modificación sea aprobada en el pleno ordinario de enero. Esos serán los siguientes pasos en la tramitación del documento, que también será presentado ante los vecinos de los Consejos de Distrito de los barrios más afectados, es decir, Uribarri, Ibaiondo, Abando y Basurto-Zorrotza. Todo esto se lleva a cabo después de que se haya determinado que Casco Viejo, Bilbao La Vieja, Matiko, Abando e Indautxu y Olabeaga son las zonas de más alta concentración de habitaciones y viviendas turísticas.
