COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Josu Zulueta San Nicolás, Abogado de la Cámara Urbana de Bizkaia

"La mayoría de los conflictos tienen que ver con la contribución económica de los copropietarios a las obras"

Información, asesoramiento, mediación..., algunos de los servicios que ofrece la Cámara Urbana de Bizkaia de manera gratuita a las comunidades

25.04.2022 | 11:30
"La mayoría de los conflictos tienen que ver con la contribución económica de los copropietarios a las obras"

La Cámara Urbana de Bizkaia pone a disposición de las comunidades de propietarios diversos servicios de asesoramiento en cuestiones técnicas y legales con el fin de ayudarles a buscar la mejor solución a sus problemas.

Son muchas las problemáticas que afectan a una comunidad de propietarios, ¿me puede indicar cuáles son las más habituales?
- Son las referentes a cómo deben contribuir económicamente los copropietarios a obras importantes, como son las de ascensores, aislamiento térmico de fachadas (ventiladas, tipo 'sate', etc), morosidad, financiación y las mayorías necesarias para su aprobación en Junta. Y, por otro lado, qué mayorías se precisan para realizar obras privativas que afecten a la estética del edificio o causen molestias, como los apartamentos turísticos.

De todas ellas, la instalación de un ascensor representa un tema que plantea muchas dudas. ¿En qué comunidades es obligatoria su instalación?
- En todas las comunidades en régimen de propiedad horizontal en las que se apruebe en Junta por mayoría. También es obligatorio, como recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de Gipuzkoa de 13 de marzo de 2020, si lo pide una persona con discapacidad o mayor de setenta años, si el importe de la obra, una vez descontadas las subvenciones, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (pero esto es poco común), o si excediendo de este importe, el interesado o interesados asumen de su bolsillo ese exceso. También es obligatorio si las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

¿Todos los vecinos están obligados a pagar la instalación?
- La instalación del ascensor por primera vez es una mejora de la habitabilidad y uso del inmueble necesaria, a cuyo importe han de ser llamados todos los copropietarios sin exclusión de ninguna clase, como consta en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia de 16 de abril de 2020.

¿Hoy en día se puede colocar un ascensor en todas las comunidades?
- En la práctica se están colocando en casi todas las comunidades. Es rara la excepción.

¿Y si el portal no tiene el suficiente espacio?
- Se rediseña el edificio, ya sea colocando el ascensor en el patio, o, alternativamente, sacando las escaleras al patio, u ocupando parte de un local privativo, indemnizando a su titular registral por esta afección.

La instalación a cota cero también implica sus dudas. ¿Cuáles son?
- La Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2018 dijo, para el caso de bajar el ascensor a cota cero, que si está obligado el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también en los casos destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas. Lo mismo dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2019. Esto significa que todos los propietarios, sin excepción, deben contribuir al coste de bajar los ascensores a cota cero. Esta bajada ya se equipara a una obra de instalación, no de conservación o mantenimiento.

La reparación del tejado o de la fachada son también obras importantes que requieren de un gran desembolso económico, ¿suelen crear conflicto entre los vecinos?
- Sí. Como novedad desde el 6 de octubre de 2021, la realización de obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios para la realización de tales obras, sólo requiere un acuerdo adoptado por mayoría, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. Lo anterior significa que las comunidades pueden aprobar por mayoría obras de cuantía económica importante para mejorar la eficiencia energética de sus fachadas, pagándolas en años sucesivos.

Otra de las novedades de este año es la obligación de las comunidades en materia de certificación de eficiencia energética. ¿Cómo valora esta exigencia?
- En efecto, las obras antes referidas precisan un certificado de eficiencia energética. También, para arrendar viviendas o locales se precisa que la propiedad exhiba este certificado. La Cámara Urbana valora positivamente esta exigencia: da información a los consumidores de cuánto costará calentar e iluminar su propiedad o alquiler, y cuánto CO2 emite.

¿Qué va a suponer a las comunidades?
- En general, van a disponer de las características energéticas del edificio, el aislamiento térmico, las instalaciones, las condiciones normales de funcionamiento y ocupación, el confort térmico, la iluminación y la calidad del aire interior.

¿Hay alguna novedad más que las comunidades deban conocer?
- El Real Decreto 691/2021, de 29 de junio, por el que se regulan las subvenciones a otorgar a actuaciones de rehabilitación energética en edificios existentes, vigente hasta el 31 de diciembre de 2023.

En cuanto al seguro de la comunidad, ¿es importante disponer de una póliza?
- Sí, es importante a efectos de posibles incendios o inundaciones porque algunos propietarios pueden no tener un seguro o tenerlo caducado, y complicarse así el pago de indemnizaciones. Debe recordarse que la cuota de este seguro comunitario, que protege toda la finca, se aprueba por mayoría y deben abonarla todos los propietarios, sin excepción.

¿Cuál es el papel de la Cámara Urbana ante todas las dudas que puedan surgir dentro de una comunidad?
- Ayudar y asesorar con la intención de evitar litigios. Informándose y dialogando, se entienden los comuneros. Y, si no queda otro remedio, informando cómo funcionan nuestros tribunales, pero esta debe ser la última solución. También hacemos informes técnico-jurídicos, de arquitecto técnico y abogado, para determinar, por ejemplo, el origen de las humedades o defectos constructivos en las comunidades y quién debe repararlas.

¿Cómo pueden recurrir las comunidades a los servicios que ofrecen?
- Acudiendo a nuestra sede en calle Marqués del Puerto nº 4, piso 1º derecha, de Bilbao (Tel 944 237198), o en la página web, www.asociacioncamaraurbana.com

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