Las inmobiliarias perciben una fuga de pisos del mercado de alquiler

José Manuel González Robles, presidente de la patronal de las inmobiliarias vizcainas (COAPI), acudió la semana pasada a un congreso inmobiliario en Barcelona y volvió con varias conclusiones. La cita había generado un “gran interés” al sector a las puertas de la entrada en vigor el 20 de abril del sistema que topa los precios de los alquileres en las primeras zonas tensionadas de Bizkaia.

La moderación de los precios ha llegado en el caso catalán de la mano de una reducción de los pisos en el mercado. ¿Puede producirse el mismo efecto en el parque de viviendas vizcaino?

Un mercado atomizado

González Robles reconoce que hay de partida algunas diferencias entre ambos mercado. “En Catalunya se ejerce este tipo de control porque el porcentaje de fondos de inversión y grandes tenedores es muy elevado. En cambio, aquí en Euskadi, el 95% de la vivienda de alquiler está en manos de pequeños tenedores o particulares”, señala en declaraciones a DEIA.

“No hay grandes fondos propietarios, algún ayuntamiento y el Gobierno Vasco” realizan esa labor con objetivos alejados de la rentabilidad a corto plazo. Sin embargo, solo concentran cinco de cada cien pisos en alquiler. De modo, que el sector “desconoce cómo va a influir”.

Lo que sí han notado es que desde que sale en mayo de 2023 la ley de vivienda, “lógicamente, el arrendador tiene miedo”, en parte por la suspensión de los deshaucios de familias sin recursos. “El hecho de que la vulnerabilidad del inquilino se le pueda traspasar al propietario, ha provocado que mucha gente haya apostado por vender al vencimiento del contrato. Ha sacado su piso del mercado de alquiler”, subraya.

Invertir en otros municipios

A la pregunta de si la declaración de zona tensionada de Bilbao, Barakaldo y un distrito de Galdakao ha tenido un efecto inflacionista en los alquileres de los municipios cercanos, el presidente de las inmobiliarias asegura que no han detectado esa dinámica. En cambio, “algunos inversores han decidido comprar en otras localidades del área metropolitona para evitar el límite de renta”.

En este sentido, apunta que la rentabilidad de los alquileres se sitúa “entre el 4 y el 6%, porcentajes que no da el banco, por lo que tiene sentido” que las personas que dispongan de dinero apuesten por esta vía. En esta línea, González Robles recuerda que hay otros municipios que estudian o tienen intención de declararse zona tensionada. De modo que la tendencia de buscar zonas de inversión libres puede expandirse.

Parón en la construcción

A esa dinámica puede sumarse un nuevo giro a unos de los lastres endémicos del sector inmobiliario vizcaino: “Como no se construye vivienda nueva yhay mucha demanda desde la época de la crisis que no se cubre, todo se está volcando en el mercado de segunda mano. Es una contradicción, la lógica nos lleva a pensar que la vivienda de segunda mano va a seguir subiendo por encima del coste de la vida”.

Según indica, la “brecha va a ser cada vez mayor”, porque “los sueldos subirán como mucho en función del IPC” y los precios de la compraventa de pisos lo harán con el estímulo de la ley de la oferta y la demanda, que por definición se mueve siempre fuera de control.

Límites de precio

En cuanto a la limitación de los precios de los pisos que hayan estado alquilados recientemente, el presidente de las inmobiliarias explica que los establecimientos tendrán que informar en la publicidad del inmueble situado en una zona tensionada que ha estado alquilado en 800 y que su revalorización está topada.

Fuera de las zonas bajo supervisión y con la expectativa de que algunos municipios entren en esa clasificación, hay propietarios que están actualizando las rentas antes de que se acabe el contrato. En algunos casos han mantenido sin variación el precio del alquiler durante años, porque priorizan seguir con un inquilino que paga puntualmente.

Rentas antiguas

En esa línea las inmobiliarias también tienen dudas sobre “qué va a pasar con las rentas antiguas, en ocasiones contratos de 200 o 300 euros, el día en el que se queden libres”. Consideran que se rompe en cierta medida la “solidaridad” que se da en algunos casos entre propietarios e inquilinos. Y esa dinámica se percibe en las numerosas consultas que se registran en las oficinas de los API por ambas partes.

Además, en relación a los que tienen una horquilla, por ejemplo, entre 800 a 1050, “se puede dar la paradoja” de que el propietario “se venga arriba y diga voy al tope máximo”. Sin embargo, “la realidad de Bizkaia es que hay muchos pisos que llevan cinco, siete, ocho años de alquiler, que se alquilaron en 500 o 600, y ha habido propietarios que no han actualizado nunca la renta y que ahora, también de una manera perversa pueden revisarlo” al alza. Así, González recordó que la revisión puede tener un 10% adicional si se ha realizado recientemente una rehabilitación”

“Penalizan a todas esas personas que han tenido un piso conteniendo el alquiler y cumpliendo una función social”, subraya el presidente de COAPI. Es otra variable a tener en cuenta a partir de ahora en el mercado del alquiler vizcaino.