No hay día en el que no aflore alguna estadística, ya sea de un organismo oficial o de una fuente sectorial, que saca a la luz la evolución de la actividad económica, las diferentes vertientes del consumo, aspectos demográficos o demoscópicos. En ocasiones vienen a ratificar lo que ya se palpa a pie de calle y en ese grupo está el precio de la vivienda. Basta con asomarse al escaparate de cualquier inmobiliaria para constatar que algo se está moviendo hacia arriba y con cierta efervescencia en ese ámbito, en Bizkaia en general, pero en Bilbao y las grandes ciudades del herrialde sobre todo.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio de la hipoteca sobre vivienda se situó entre enero y noviembre del año pasado en algo más de 182.005 euros. Para buscar un valor más elevado hay que remontarse a los once primeros meses de 2007, cuando se rozaron los 184.700 euros.
La siguiente referencia cercana se registró en 2008, con 180.760 euros de hipoteca media a esas alturas del año. Aquí cabe recordar que se trata justo del periodo previo a la crisis financiera que arrastró en su caída al sector inmobiliario. Un reto exigente que solo se pudo superar con tiempo. El mercado de la vivienda no recuperó el pulso hasta 2014 y el crédito destinado a la vivienda se estabilizó durante un tiempo en torno a los 145.000 euros.
Aceleración de los precios
Fue en 2024 cuando se recuperó la barrera de los 170.000 euros de media anual y el curso pasado se produjo una notable aceleración. La pregunta que surge de inmediato es si el mercado está entrando en el temido escenario de la burbuja que explota tarde o temprano. No hay indicios que apunten en esa dirección y los agentes implicados defienden la salud del sistema.
Las facilidades de acceso al crédito, con condiciones favorables para el consumidor por parte de la banca, y el límite del 80% del precio de la vivienda en el importe del crédito son garantía de que ninguna familia compra piso con el agua al cuello. Hay que resaltar del mismo modo que la crisis financiera de 2009 tuvo menor incidencia en los hogares vizcainos que en otras comunidades porque el valor de los pisos se ajustaba mejor en líneas generales a los ingresos. Esa regla se sigue cumpliendo en estos momentos. Los niveles de deuda son bajos y los de ahorro están en máximos, de modo que la erosión que puede suponer un incremento de los precios de los pisos es menor de lo que cabría suponer.
¿Riesgo de burbuja? Además hay otra variable que protege del riesgo de una burbuja: no hay excedente de pisos. Es decir, lo que se vende y se compra es primera vivienda, hasta cierto punto alejado de la sombra de la especulación.
El efecto Zorrotzaurre
Tampoco hay gran dinamismo en lo relativo a nuevas promociones. “En Bizkaia se construye lo que se construye, que es poco”, lamenta el sector. Zorrotzaurre vuela, el resto del territorio apenas consigue planear, sostienen. Las expectativas están ajustadas precisamente a las necesidades de las personas que buscan un lugar donde vivir. El mercado está afinado, fuera de la zona en la que un movimiento brusco alimenta situaciones de desequilibrio.
Además, el número de hipotecas concedidas está lejos de las cifras de 2007, cuando se superaban los 19.000 créditos a la vivienda al año. Entre enero y noviembre de 2025 se han escriturado algo más de 12.750 hipotecas, lo que sitúa el cierre de ejercicio ligeramente por debajo de las 14.000 formalizaciones.
La evolución del mercado se alinea a las necesidades de los compradores y es la revalorización de los inmuebles la que eleva sin estridencias los precios de la vivienda. Además, en lo relativo al precio medio hipotecario acumulado hasta noviembre, 182.000 euros, muy alejado al precio de la vivienda en las grandes ciudades de Bizkaia y más de los núcleos centrales de los municipios, entran en juego otras cuestiones como la salida al mercado de viviendas de protección oficial o los niveles actuales del euríbor, la principal referencia en el Estado en las contrataciones bancarias.
Al margen de la actividad de cada municipio, el Gobierno Vasco aprobó a mediados de diciembre la Ley de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo (LMU), aprobada por el Parlamento Vasco tras un debate con el sector.
Impulso público
El Departamento vasco de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco y EUDEL reunieron el mes pasado en Lakua a alcaldes, alcaldesas, concejales y concejalas de la CAV en una sesión formativa centrada en el despliegue de la normativa y con la participación de cerca de un centenar de representantes municipales. El objetivo era “trasladar, de forma práctica y coordinada”, las nuevas herramientas que incorpora la ley para “acelerar la planificación urbanística municipal y maximizar la producción de vivienda, especialmente protegida, en un contexto de tensionamiento residencial”.
El Departamento anunció hace unas semanas distintos proyectos piloto que permitirán aplicar de manera práctica las medidas de la LMU y servir de referencia a los municipios. En conjunto, estas iniciativas prevén movilizar en torno a 1.000 viviendas protegidas, con ejemplos ya identificados, como las 525 viviendas en Portugalete, que ilustran “el potencial inmediato de la Ley para desbloquear suelos y activar operaciones que estaban paralizadas”.
Además, la consejería de Vivienda opera ya con el diseño de seis proyectos residenciales del propio Departamento o de sus sociedades públicas, ubicados en Vitoria-Gasteiz, Bilbao, Leioa, Arrasate y Mutriku, con una primera previsión de 250 nuevos alojamientos dotacionales, construidas en suelo público en concesión de alquiler para sus usuarios, que alivian en gran medida la carga que genera el mercado inmobiliario libre.
Eñ próximo lunes 2 de marzo, en Bilbao, se celebrará un seminario específico para presentar en detalle los seis proyectos piloto en promociones públicas, una iniciativa que, en el horizonte de despliegue, aspira a aportar a Euskadi “hasta 2.000 nuevos alojamientos dotacionales” que se sumarían a los 1.000 que ya gestiona Alokabide en el conjunto del territorio, explican desde el Departamento de Vivienda.
