La deuda hipotecaria de los vizcainos crece en 549 millones, su nivel más alto en 15 años

El mercado inmobiliario tiene muchas caras. La de los jóvenes que quieren emanciparse, la de las parejas que buscan un piso más amplio para tener familias, la de los propietarios que tienen la oportunidad y dan un salto de calidad en su vivienda y, arriba del todo, están los que se mueven en la órbita de los pisos de lujo, que, en ocasiones, ni necesitan recurrir a un crédito hipotecario o, al menos, reducen su importe. Cada vector tiene sus ritmos y su radio de alcance. Algunos se colapsan cuando las condiciones no acompañan y otros están casi siempre activos.

De modo que la media de importe y operaciones hipotecaria es el termómetro más fiable del sector. El dato, en este caso, va por delante de cualquier análisis. En el primer trimestre de este año, los hogares vizcainos han contraído una deuda hipotecaria de casi 549 millones de euros, la cifra más alta de los últimos 15 años para ese periodo del curso. La referencia anterior es 2010, justo antes de la llegada de la crisis financiera a Euskadi, cuando se superaron los 587 millones. Luego llegó la época de vacas flacas y en el primer trimestre de 2014 el dato se desplomó hasta los 184 millones. Es decir, tres veces menos.

La barrera de los 400 millones de euros no se superó hasta el primer trimestre de 2022, un ejercicio que se vio marcado por la demanda recuperada tras el frenazo del covid y la reactivación de la economía. Pero el número mágico de los 500 millones solo ha brillado en el marcador en dos ocasiones, el citado 2010 y 2011. El récord histórico desde que el Instituto Nacional de Estadística informa mes a mes de la evolución de los préstamos para la compra de vivienda por territorios está fijado entre enero y marzo de 2006 en Bizkaia. Entonces se firmaron operaciones por valor de 1.025 millones de euros, la cifra trimestral más alta alcanzada.

Aquí cabe aclarar que la primera semana del año arranca siempre al ralentí por el efecto de las fiestas de Navidad, pero luego se materializan todas las compras de vivienda cerradas que no se registran ante notario por las vacaciones. Así, aunque los meses de más actividad son tradicionalmente los previos y posteriores al verano por el parón de agosto, el primer trimestre del año siempre marca tendencia. En ocasiones incluso registra el pico más alto del ejercicio y así ocurrió en 2006, que se cerró con la firma de hipotecas por valor de cerca de 3.718 millones de euros, el dato más elevado registrado en el territorio vizcaino.

Son cifras hoy inalcanzables y denotan un dinamismo por encima de lo habitual, el viento de cola que alimentó la burbuja inmobiliaria, más en el Estado que en el conjunto de Euskadi, que explotó con la crisis bancaria. En cualquier caso, el máximo de 2006 en Bizkaia fue fruto del notable número de operaciones, casi 23.800 –más del doble de las constituidas por ejemplo el año pasado (10.700)–, porque el valor medio de las hipotecas se situó en 156.600 euros, en línea con la media de las últimas dos décadas.

Los analistas descartan por todo ello riesgos de sobreendeudamiento de las familias. Primero porque la banca, pese a la intensa actividad crediticia de los últimos meses, mantiene un estricto control a la hora de conceder hipotecas. Pero además, los niveles de ahorro de las familias están en máximos y la frontera generalizada del crédito por un 80% del valor del piso es un cortafuegos que minimiza el peligro de impagos generalizados.

Euríbor en mínimos de tres años

El dinamismo actual del mercado hipotecario está muy ligado a la bajada de tipos de interés y el valor actual del euríbor. Tras superar un “ciclo de alta tensión” que tuvo su máximo exponente en 2023 y 2024 con la referencia hipotecaria rozando el 4% hasta el pasado julio, el índice ronda en estos momentos el 2% en casi tres años.

Aunque las hipotecas de tipo fijo siguen ganado terreno y son las más populares entre las nuevas concesiones, las ofertas de las entidades financieras se están adaptando a los nuevos ritmos de los tipos de interés y en estos momentos ofrecen los créditos para la compra de vivienda más asequibles desde 2022. No hay una guerra entre bancos como tal, pero las condiciones han mejorado de forma notable, lo que a su vez supone un nivel de endeudamiento controlado.

Otra variable que juega a favor en este capítulo es la moderación en los precios. El gráfico de línea superior muestra la evolución de los precios de la vivienda en Euskadi –el INE no detalla los datos por territorio pero Bizkaia es el que más aporta por volumen de ventas a la media– desde el primer trimestre de 2021, que marca el inicio de la recuperación tras el parón del covid hasta el periodo enero-marzo de este año. El valor de la vivienda ha repuntado un 30% en esos cuatro años, unos 37.000 euros, pero el crecimiento ha tenido forma de dientes de sierra, es decir con cierta moderación.

Al menos hasta este arranque del año, cuando el incremento interanual ha sido del 12,4%, y el conjunto de 2024, que registró una subida media del 8,5% y supuso un salto de casi 20.000 euros en el balance anual.

El precio medio de la vivienda ronda en estos momentos Euskadi los 159.500 euros, muy alineado con el valor medio de la hipoteca concedida en Bizkaia en el primer trimestre, 159.472 euros.

Ofertas más ajustadas

Un nivel lejos de los números de Bilbao o de otras grandes ciudades del herrrialde. No obstante, denota una evolución saludable de los precios. De hecho, los analistas consideran que los promotores inmobiliarios también están ajustando los precios de venta a las medidas del Banco Central Europeo para contener la inflación, que es precisamente la marcha atrás que está haciendo retroceder los tipos de interés.

Y, en definitiva, el escenario es más favorable para los bolsillos de los que acceden a una nueva hipoteca. Sobre el papel, el BCE mantendrá el precio oficial del dinero en el 2%, que era el objetivo que la mayoría de los expertos marcaban para el conjunto del año. Todo está sujeto no obstante a los movimientos que realice la Administración Trump en el tablero de la guerra arancelaria, que ha precipitado las rebajas de tipos por parte del banco emisor del euro. Si no hay grandes sobresaltos, la estabilidad será la tónica del mercado inmobiliario hasta diciembre.