Comprar una vivienda con el propósito de alquilarla es una inversión popular y de lo más atractiva para muchas personas. Sin embargo, obtener una rentabilidad adecuada depende de diversos factores que deben considerarse antes de embarcarse en esta aventura. Ordunte Inmobiliaria analiza, desde su experiencia y conocimiento del mercado, si realmente compensa comprar una propiedad para alquilar y qué cálculos son necesarios antes de tomar la decisión.
El antes y el después de una vivienda en Uribarri (Bilbao)
Uno de los factores que debemos tener en cuenta a la hora de alquilar es que un piso en buenas condiciones aumenta su valor. En otras palabras, una pequeña reforma puede multiplicar la rentabilidad de una vivienda. Así lo supieron ver los dueños de este piso en Uribarri (Bilbao), que gracias a un buen lavado de cara y nueva decoración lograron potenciar las mejores cualidades de la vivienda, facilitar así su alquiler y su rentabilidad.
GALERÍA ANTES - DESPUÉS
¿Qué cambios se hicieron en el piso?
Alisar y pintar paredes, baño completamente nuevo, cambio la iluminación y los focos empotrados, son algunos de los retoques que se llevaron a cabo. Pero además, se procedió a renovar los suelos con pvc de alta gama, y apostar por detalles y mobiliario más moderno y atractivo.
En cifras:
El piso tenía un precio de compra de 120.000 euros y se le añadieron 15.000 euros de inversión (para reformas y decoración).
Tras las obras y rediseño, el precio del mercado aumentó en 50.000 euros, fijando en 170.000 euros el valor final. El precio mensual del alquiler de larga duración es de 850 euros al mes, lo que significa 10.200 euros al año. También existe la posibilidad de una ganancia como alquiler vacacional de 18.000 euros al año.
En definitiva, en este caso los números hablan por si solos; con una inversión de 15.000 euros se ha disparado el valor total del inmueble y además se puede alquilar por una cuota más generosa.
¿Qué aspectos hay que considerar antes de comprar una vivienda para alquilar?
Tras conocer este caso real, Ordunte Inmobiliaria nos aconseja sobre todos aquellos factores que pueden intervenir (y debemos tener en cuenta) a la hora de comprar un piso o casa que pondremos en alquiler.
Ubicación:
El lugar donde está situada la vivienda juega un papel crucial en el retorno de la inversión. Una alta demanda en la zona puede indicar una buena oportunidad de inversión, mientras que una baja demanda puede demorar la amortización.
Comunicación:
La proximidad de la vivienda a zonas comerciales, transporte público, servicios básicos y buenas conexiones es un factor que eleva el interés de los futuros inquilinos.
Estado de la vivienda:
Si la vivienda necesita una reforma antes de alquilarla, es necesario considerar que el costo de la inversión será mayor y la rentabilidad potencial podría ser menor.
Estado del edificio y comunidad:
Además del estado de la vivienda, es relevante investigar el estado general del edificio y si podría haber futuros gastos asociados a reparaciones o mejoras.
Tamaño:
Los pisos más rentables suelen tener entre 40 y 60 metros cuadrados, mientras que propiedades más grandes pueden ser menos rentables.
Cómo calcular la rentabilidad bruta de la operación:
Para determinar la rentabilidad bruta de una vivienda en alquiler, es necesario tener en cuenta dos variables:
- El precio de compra de la propiedad.
- El alquiler que se cobrará.
La fórmula para calcular la rentabilidad bruta anual del piso que queremos alquilar es la siguiente:
Rentabilidad bruta anual = (Precio de compra / Alquiler bruto anual) x 100
En la actualidad, la rentabilidad promedio de comprar para alquilar en España ronda el 6%, lo que indica una potencialmente buena oportunidad de inversión.
Estos cálculos también pueden ayudarte a fijar un precio interesante para el alquiler, si es que también tienes dudas en este sentido.
La importancia de la rentabilidad neta:
Sin embargo, existe un aspecto aún más relevante al que hay que ponerle atención: la rentabilidad neta. Este cálculo tiene en cuenta otros gastos asociados a la operación, tales como:
- Gastos de la compraventa.
- Costo de posibles reformas.
- Cuota de la hipoteca, si aplica.
- Impuestos como el IBI.
- Gastos de la comunidad de propietarios.
- Seguro de hogar.
- Gastos de suministros, si son responsabilidad del propietario.
- Otros gastos fijos y variables.
El cálculo de la rentabilidad bruta proporciona una aproximación inicial de si sale a cuenta o no invertir en una vivienda para luego alquilarla, pero solo al considerar todos los gastos anteriormente mencionados se puede obtener la rentabilidad neta, el beneficio real que se obtendrá de la operación.
En definitiva, para tomar una decisión informada, es recomendable hacer una evaluación completa y calcular la rentabilidad neta una vez se tengan claros todos los costos asociados. Si necesitas asesoramiento, no dudes en contactar con las oficinas de Ordunte, la inmobiliaria más recomendada de Bizkaia en Google, y que forma parte de un proyecto conjunto de las mejores inmobiliarias de España.
Contenido ofrecido por:
