Vivienda

Empezando por los colaterales nos encontramos con algo aritméticamente fácil de comprender. Cuando en el 2003 se proyectaron 800.000 viviendas terminándose alrededor de 600.000, nos encontramos que hoy y en términos anuales no se construyen más de 90.000 viviendas.

Hay que medir, con mucha prudencia, como un activo económico favorable la construcción de viviendas. El exceso de oferta estuvo en la base de la crisis financiera. El principal síntoma de la burbuja inmobiliaria fue el incremento anormal de los precios muy por encima del IPC y de las rentas, incrementos que se explican principalmente recurriendo a factores externos, como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisición de viviendas, la inmigración, la especulación y la recalificación de suelos, así como el exceso de crédito.

En la gran crisis de 1929 pasó algo peor. Los bienes inmuebles, los valores inmobiliarios y las afiliaciones inmobiliarias de una forma u otra constituyeron el factor más importante de la quiebra de 4800 bancos. A día de hoy dos bancos de Estados Unidos, el Zions y el Western Alliance anunciaron pérdidas en fondos vinculados a préstamos hipotecarios.

Los problemas de la vivienda no dimanan solo de políticas públicas mal concebidas. En el ámbito privado hay muchos reproches que se pueden hacer. Los grandes fondos de inversión han visto una ventana de negocio en la adquisición de bloques enteros de viviendas (desahuciando si es menester a ancianos de noventa años y otras personas vulnerables). Firmas como Blackstone, Cerberus y Goldman Sachs, entre otras, desembarcaron en el Estado español en los años en los que las dificultades en el acceso a la vivienda se acentuaban.

El Estado español ha sido un gran receptor de inmigración en los últimos años. Con 1,2 millones de residentes extranjeros más desde 2022, los que llegan de fuera han aportado el 84% del incremento de la población que se ha dado en los últimos tres años, contribuyendo al aumento de la demanda de vivienda. El economista Raymond Torres, del centro de análisis español Funcas, le dijo a BBC Mundo que “el mercado en España se caracteriza por una demanda muy fuerte, lo que lo hace muy atractivo para los inversores de otros lugares que tienen la seguridad de que van a poder vender el bien que han adquirido y que los precios escalan año tras año”.

El 43% de las casas bajo control de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) están vacías. Creada en 2012 para gestionar los activos tóxicos procedentes de la crisis financiera, la entidad pública cuenta actualmente con más de 33.500 viviendas en su balance, de las cuales 19.164 están habitadas y 14.359 permanecen clasificadas como “libres”. El rescate bancario se realizó con recursos públicos lo que genera una obligación ética a la Sareb en relación a poner en el mercado sus viviendas “libres”.

Por otra parte, se ha reactivado notablemente una vieja profesión, la del rentista usurero. Estamos hablando de personas que bien por distintas circunstancias son grandes tenedores de viviendas o las han ido adquiriendo, aprovechando la atenuación de los tipos de interés hipotecario (2,7% en términos medios) para alquilarlas por pisos con rentas de usura y vivir plácidamente sin trabajar.

Modelos de alquiler

No faltan modelos de alquiler en la legislación: Alquiler de vivienda habitual (conocido como “de larga duración”); Alquiler con opción a compra; Alquiler por habitaciones; Alquiler de vivienda temporal; Alquiler de vivienda social; Alquiler para uso comercial; Alquiler vacacional o turístico y Renta antigua y vivienda suntuaria.

En el Estado español, el parque de viviendas en alquiler supera los 3 millones de casas. Según el INE, existen cerca de 400.000 alquileres turísticos. Al mismo tiempo, siempre según el INE, hay 3,8 millones de viviendas vacías y otros 2,5 millones de “uso esporádico”. Estas son las casas que habría que movilizar para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, si queremos ser efectivos en un plazo corto, a la espera de que se materialicen las constantes promesas de mayor construcción de vivienda social.

Cualquier factor que contribuya a disponer de menos viviendas para su uso como alojamiento estable debería revisarse, especialmente en las ciudades con más demanda turística. Los pisos turísticos tienen una gran demanda por la flexibilidad que ofrecen sobre todo a las familias para disfrutar de sus vacaciones, estos pisos encarecen el precio de la vivienda, colisionan con el sector hotelero y con frecuencia generan problemas de convivencia con los vecinos.

Existen 400 mil pisos turísticos en España con alguna singularidad, en Madrid solo el 7% son legales. En Barcelona hay secciones censales donde 2 de cada 10 viviendas son de uso turístico.

A los problemas anteriores se añaden las dificultades derivadas de los Planes Generales de Ordenación Urbana de los municipios muchas veces renuentes a proporcionar terreno urbanizable. En Euskadi, el 6,78% el suelo se encuentra calificado para usos urbanísticos en este momento, mientras que el 93,2% restante es considerado suelo no urbanizable. La CAPV tiene una densidad de población de 300,38 habitantes por cada kilómetro cuadrado del territorio, lo que la sitúa como la segunda Comunidad Autónoma con más densidad del Estado español, por detrás de Madrid, que registra 804 habitantes por kilómetro cuadrado y por delante de Canarias y Cataluña, que cuentan con densidades de 286 y 232 hab/km2, respectivamente. A nivel europeo, Euskadi se sitúa entre los 269 habitantes por kilómetro cuadrado que podemos encontrar en el Reino Unido y los 372 habitantes por kilómetro cuadrado de Bélgica.

Aplicación de la ley de vivienda

Lo analizado son aspectos colaterales al problema de la vivienda que dificultan la aplicación de la Ley de Vivienda de Euskadi que garantiza: el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, que define las viviendas de protección pública, las de protección social, la vivienda tasada de régimen autonómico municipal, la prioridad del alquiler, la protección a los inquilinos y la agilización de trámites para la construcción de viviendas. En el seno de problemas tan poliédricos como los que afectan a la vivienda es difícil poner en práctica las invocación y requerimientos de la ley. Es cierto que la vivienda es el problema con mayúsculas.

Jurista