Movilizar vivienda vacía, el objetivo a corto plazo para facilitar el acceso

Se trata de una de las vertientes en la que trabajan con más ahínco las distintas administraciones. Con el sector de la construcción en una situación de menos recursos, humanos y financieros, de los que tenía a comienzos de siglo, y un contexto en el que el posible suelo residencial se sitúa cada vez más lejos de las ciudades, la movilización de vivienda vacía aparece como la vía más rápida para que el mercado inmobiliario se haga accesible a los demandantes, aunque tampoco se esté presentando como un camino sencillo.

A corto plazo, es la solución por la que están optando los diversos programas públicos. Se calcula que en España existen alrededor de 3,8 millones de viviendas vacías, según datos del INE, que la define como aquella que “no es la residencia habitual de ninguna persona ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie”. No obstante, la Ley de Vivienda aprobada en 2023, en medio de la crisis de acceso que se desató con fuerza tras la pandemia, acota esta definición, refiriéndose a ella como vacía cuando está desocupada “de manera continuada por más de dos años sin una causa justificada” y su propietario tiene al menos cuatro viviendas en esta situación. La necesidad de vivienda se ha agudizado en los últimos años debido a la entrada de mayores flujos migratorios, necesarios para el sostenimiento de los sectores agrario, de construcción y de servicios, así como para la emancipación de los jóvenes, que están viendo como ese paso vital se pospone una y otra vez por el encarecimiento de la vivienda, cuyos precios no dejan de crecer desde hace una década.

Si la compra se presenta como algo sumamente complicado, la siguiente opción para muchos demandantes es el alquiler. En este sentido, las administraciones tratan de activar un parque de arrendamientos que permita, al menos, dar salida al cuello de botella en el que parece que se está instalando esta situación. Por un lado, se están diseñando medidas coercitivas o penalizadoras de la tenencia de viviendas desocupadas, principalmente a través de recargos impositivos , y por otro, medidas de fomento o incentivadoras en la línea de generar estímulos para incluir las viviendas vacías en el mercado del alquiler, a través de ayudas, bonificaciones y desgravaciones fiscales a propietarios.

Sin embargo, siguen existiendo múltiples resistencias por parte de los propietarios a poner su vivienda vacía en alquiler. Casi un 3% de los propietarios de viviendas en España tenían, a fecha de febrero de este año, algún inmueble vacío, un porcentaje prácticamente idéntico al de los dos años anteriores, según un estudio de Fotocasa, que señalaba también que entre los propietarios de una sola vivienda, únicamente el 1% tienen pisos vacíos, mientras que esta tasa aumenta al 6% entre los propietarios de dos viviendas. Por el contrario, entre los propietarios de tres o más viviendas, el 26% de ellos admitían tener algún inmueble vacío. El mismo estudio de este portal inmobiliario asegura que la principal motivación esgrimida para mantener una vivienda sin inquilinos es que el inmueble “no esté en condiciones de ser vendido o alquilado, ya que necesita reformas”. 

A continuación, se sitúan otros motivos, como “la falta de acuerdo entre los herederos de una vivienda”, la “desconfianza ante impagos o daños” en el piso y el temor a no poder recuperarlo en caso de morosidad. Asimismo, Fotocasa remarca que los propietarios también señalan razones como tener alguien cercano que prevé instalarse en ese inmueble en breve, estar ejecutando obras en la vivienda o haber tenido “malas experiencias” con inquilinos en el pasado. La legislación aprobada en 2023 busca dar mayor seguridad a propietarios e inquilinos, a los primeros con bonificaciones fiscales y a los segundos con el establecimiento de un límite del 3% en el índice de subida de las rentas. No obstante, los expertos aseguran que la oferta de viviendas para el alquiler habitual ha disminuido, dando paso a otro tipo de arrendamientos con mayor beneficio para el arrendador, como los turísticos o de temporada. Asimismo, son muchos los propietarios a los que en la balanza les pesa más el afrontar los recargos en el IBI que beneficiarse de las desgravaciones. En algunos casos, además, prefieren poner el piso en venta porque consideran que, a la larga, obtendrán un mayor beneficio.

Un informe presentado la semana pasada por el foro de análisis socioeconómico Zedarriak calcula que en Euskadi existen 43.000 viviendas vacías, “de las cuales unas 9.000 llevan más de dos años sin uso”, y cerca de 5.000 de viviendas de uso turístico, con un crecimiento del 40% en los últimos cinco años. La situación del mercado de la vivienda tiene implicaciones en la evolución del crecimiento económico, la demografía y la brecha generacional y social. El envejecimiento de la población y la caída de la natalidad van a provocar, según explicó Iker Arteagabeitia, uno de los redactores del informe, que vaya a haber “más viviendas heredadas que herederos”. 

El informe de Zedarriak recoge que “mientras los núcleos urbanos concentran la demanda y la subida de los precios, muchos municipios rurales se vacían”, al tiempo que subraya algunos de los indicadores más alarmantes: solo el 35% de jóvenes entre 18 y 34 años logran independizarse y, asimismo, casi el 40% de los inquilinos jóvenes dedican más del 40% de ingresos a vivienda, cuando la recomendación de los expertos, tanto en el caso de un alquiler como de una hipoteca, es que ese porcentaje no sobrepase el 30%. 

En la CAV, el programa de vivienda vacía Bizigune tiene como objetivo la captación de pisos desocupados para su puesta en alquiler protegido. Según los datos facilitados este año, el número de viviendas alquiladas es de casi 7.500 viviendas, un 70% más de las inscritas en 2017. En el caso de Nafarroa, se calcula que las viviendas vacías superan las 30.000, según estadísticas del INE correspondientes al año 2023. Desde comienzos de este mes, las tres capitales de Euskadi son ya zonas tensionadas, algo que, según el Departamento de Vivienda, les permitirá podrán ampliar la oferta residencial y contener el alza de los alquileres de vivienda. Por su parte, el Gobierno navarro declaró en mayo 21 municipios como zona de mercado tensionado, incluido Iruñea. 

A nivel estatal, el Gobierno de coalición y sus socios han alcanzado un acuerdo para llevar hasta el Congreso la proposición de ley para impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles. En ella, se incluye la extensión de las bonificaciones del rendimiento neto de alquiler en el IRPF, pudiendo llegar al 100%, en zonas que no hayan sido declaradas tensionadas para movilizar la vivienda a precios asequibles.

Esta deducción se haría para los propietarios que alquilen por debajo del precio de referencia del Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda. La tributación por IRPF por vivienda vacía oscila entre el 1,1% y el 2%, y se busca una mayor progresividad con más tramos de tributación en sintonía con el Ministerio de Hacienda.