La vivienda en alquiler con opción de compra, un deseo que no se hace realidad

El acceso a una vivienda digna, aquello que la Constitución española consagraba en 1978 como un derecho en su artículo 47, se ha convertido en un problema de primer orden de difícil solución. Mientras su precio no deja de escalar de forma vertiginosa, especialmente en las grandes áreas metropolitanas, se aviva el debate entre si es mejor el alquiler o la compra propiedad para hacer frente a la situación. Pero no todo es blanco o negro. Hay soluciones intermedias que se presentan como una alternativa plausible ante el negro panorama al que se enfrenta la juventud a la hora de dejar el nido parental y buscar el suyo propio. Es el caso del alquiler con opción de compra, que el Gobierno español quiere fomentar con ayudas sustanciosas en el ámbito de la vivienda protegida, unas medidas que anunció recientemente. Sin embargo, es esta una fórmula que brilla por su ausencia tanto en el parque público de VPO como en el mercado inmobiliario libre o tasado, el cual le da la espalda en un contexto que no la hace interesante ni para promotores de vivienda nueva ni para propietarios de casas ya construidas. Todo ello cubre con una capa de escepticismo la iniciativa del Ejecutivo de Pedro Sánchez.

La cultura del piso en propiedad está muy arraigada y, pese al cambio generacional, sigue siendo la alternativa preferida de los jóvenes que quieren emanciparse. Pero la práctica imposibilidad de acceder a un crédito les empuja en brazos del alquiler, que de entrada rechazan al considerarlo una forma de tirar el dinero a fondo perdido con rentas que, en la mayoría de los casos, superan el importe medio de una cuota hipotecaria. Frente a ello, el alquiler con opción de compra ofrece una suerte de ínterin, en el que, mientras esperan al momento de cumplir las condiciones para que un banco les dé financiación, aportan una cantidad mensual en concepto de arrendamiento que, en su totalidad o en un porcentaje determinado, se deducirá del desembolso final para la adquisición del inmueble. 

Precisamente, las ayudas de hasta 30.000 euros que plantea el Gobierno estatal estarán destinadas a ese periodo en el que el inquilino debe afrontar el pago de la renta de alquiler, que será descontada del precio de la compraventa cuando esta se materialice. Se reservan para menores de 35 años, a fin de que puedan ahorrar para adquirir el inmueble en propiedad mientras viven ya emancipados, y siempre en el ámbito de la vivienda de protección permanente. 

El problema es que apenas se construyen viviendas para ofertarlas bajo este modelo. Según el Observatorio de Vivienda y Suelo de 2024, son 2.259 las VPO a las que se asignó la calificación definitiva -confirmación de su régimen legal una vez finalizada su construcción- para alquiler con opción a compra entre 2014 y 2023 en el Estado español. Supone un 2,6% del total de la vivienda protegida construida en ese periodo, en el que, con algunos vaivenes, se ha marcado un pronunciado declive de este tipo de tenencia. Mientras que en 2014 se inscribieron 856 (6,22% del total), en 2023 no hubo ningún registro de este régimen en todo el Estado. Y los datos no apuntan a un vuelco en la situación.

En Euskadi, en mínimos

Por centrar el foco en Euskadi, fuentes de Visesa, la sociedad pública para la promoción de vivienda protegida, apuntan que son irrelevantes los casos que tienen de esta fórmula. “Antes, cuando no se conseguía vender alguna vivienda, era cuando se aplicaba este sistema. Todavía existen algunas en stock, pero son datos mínimos”, explican. Por consiguiente, “no hay ayudas públicas en forma de subvenciones para fomentar esta figura”, aunque las personas que quieran y puedan acogerse a este tipo de contrato gozan de “estímulos fiscales muy importantes tanto al arrendamiento como a la compra, que son los ya existentes para las personas inquilinas y las propietarias”.

Como señalan desde Visesa, se trata de un planteamiento que se aplicaba en un contexto totalmente diferente, marcada por el estallido en 2008 de la burbuja inmobiliaria, cuando una oferta habitacional sobredimensionada superaba a la demanda. Ahí está el quid de la cuestión, según remarcan desde Idealista. El portal inmobiliario más visitado en el Estado hace ya tiempo que no cuenta con esa categoría de tenencia en su catálogo. “La realidad del mercado muestra que los alquileres con opción a compra son una alternativa que desapareció hace ya algunos años”, remarca su portavoz, Francisco Iñareta. “Se trata de un producto para facilitar al comprador el acceso a una vivienda a través del pago del alquiler durante algunos años, pero que deja de tener sentido en mercados tan tensionados como el actual. Los propietarios tienen decenas de candidatos interesados en sus viviendas y no ven la necesidad de alargar la operación en el tiempo durante años”, explica.

Descartada en Idealista

A la vista de la repetición de algunos patrones que condujeron hace 17 años al cataclismo inmobiliario, hay quien augura un próximo desplome. Solo eso, a juicio de Iñareta, propiciaría un repunte del alquiler con opción a compra. “Para que volviera a tener sentido sería necesario que la situación actual del mercado se diese completamente la vuelta, y volviéramos a un escenario con una enorme sobreoferta de vivienda y un número limitado de compradores. En estos momentos no parece un escenario viable a medio plazo”, asevera.

En esta coyuntura, el portavoz de Idealista cree que la ayuda anunciada por el Gobierno a las personas jóvenes que acceden a una vivienda protegida en alquiler con opción de compra “no tiene ningún recorrido posible, ya que no existe oferta disponible sobre la que aplicarla. Además, la experiencia de otras medidas previas que daban ayudas directas al alquiler o la compra de vivienda siempre ha tenido el mismo efecto, se traslada directamente al precio de la vivienda, lo que supone un trasvase directo hacia el vendedor sin facilitar el acceso a una vivienda”. No hay término medio. La disyuntiva entre alquiler o compra sigue vigente.