Bilbao autoriza la segregación de un centenar de pisos en el último lustro

Según confirman desde el Ayuntamiento de Bilbao, el número de segregaciones que se han llevado a cabo en el último lustro ha sido sostenido: 17 en 2019; 16 en 2020; 24 en 2021; 22 en 2015; y 15 en 2023. La baja natalidad, unido al aumento de los hogares unipersonales, ha influido en esta tendencia. Pero también hay otros factores. “El hecho de que el precio de la vivienda haya subido, que los intereses de las hipotecas sean altos, que el IBI se pague en base a los metros cuadrados... y que cada vez se penalice más que las viviendas estén vacías favorece este fenómeno”, explica Amaya Vildósola, arquitecta de MKR Soluciones, donde realizan proyectos de segregación. “Los propietarios quieren dar una vuelta a los pisos grandes para sacarlos al mercado”, añade.

La demanda de los pisos pequeños en el centro, además, es reseñable. “En los edificios de obra nueva los pisos de una o dos habitaciones se venden tan bien como los de tres habitaciones. También son viviendas muy demandadas por los inversores con la intención de alquilarlas”, explica Esteban sobre esta tipología de pisos que son difíciles de encontrar en el centro de la ciudad. “Las familias ya no necesitan tantos metros cuadrados y buscan algo más práctico. Ahora se llevan mucho los ambientes abiertos en los que se aprovechan bien todos los espacios”, matiza. Por ello, Mercedes Esteban asegura que cada vez más gente le pregunta por la posibilidad de comprar viviendas segregadas. “La última vez me vinieron dos hermanas, querían vivir al lado, pero en pisos independientes”, revela la asesora de Quorum, que tiene un amplio stock de viviendas ubicadas en zonas como Indautxu o Abando, donde se ubican muchos de los pisos susceptibles de ser segregados.

Condiciones estrictas

Sin embargo, las condiciones que deben formalizar las viviendas para poder ejecutar una segregación son considerables. “Casi son las mismas que debe cumplir un piso nuevo, levantado en 2023”, explica Vildósola. Estas divisiones, indica, se hacen en edificios que normalmente son antiguos y, por lo tanto, son viviendas muy grandes. “Al distribuirlo en dos, cada una de las viviendas debe cumplir con la normativa actual: el Plan General de Ordenación Urbana de 2022 y el Decreto 80/2022”, concreta la arquitecta. “La gente piensa que se trata de poner un tabique en mitad de una casa grande y con que se ponga una cocina, un baño y una habitación, vale. Pero no”, afirma la responsable de MKR Soluciones.

Dentro de los requisitos para que una vivienda pueda ser segregada se encuentra la obligatoriedad de sumar más de 100 metros cuadrados. Según el PGOU bilbaino, toda división de viviendas queda supeditada al cumplimiento del programa de viviendas exigible a edificación residenciales de nueva planta. Además, como máximo se admitirán dos viviendas que, como mínimo, deberán sumar 45 metros cuadrados. Por otro lado, toda pieza habitable –es decir, partes de la vivienda a excepción de baños, aseos, pasillos, distribuidores, despensas o similares– deberá ser exterior. La vivienda segregada se deberá ubicar en un edificio que disponga ascensor y, asimismo, deberá cumplir la normativa en materia de aislamiento acústico, iluminación o ventilación.

“Recibimos muchísimas consultas de gente que tiene pisos grandes, pero hay que verificar si cumplen las cláusulas”, indica Amaya Vildósola. Algunas estipulaciones son fáciles de comprobar, como la existencia de un ascensor. “Además, las viviendas grandes suelen estar en edificios de cierto nivel, de gente adinerada, y suelen tener ascensor”, concreta. Hay otros requisitos más difíciles de cumplir. “Cuando divides una vivienda hay una parte que siempre da a patios interiores o hacia un patio pequeño, y eso no puede ser. Tiene que dar a una fachada autorizada, aquella que da a una calle o a un patio de más de 200 metros cuadrados”, afirma la arquitecta entre las mayores complicaciones que se encuentran las personas que pretenden segregar su vivienda.

En algunos casos, se determina muy rápido si cumple las condiciones: basta con que no tenga ascensor para que se deniegue la posibilidad. “El problema es cuando hay dudas. Entonces hay que hacer muchas mediciones del patio, de las distancias de las ventanas a la fachada... y justificar muy bien que cumple con las condiciones”, apunta la arquitecta, quien expone que los barrios donde más pisos grandes hay son Abando e Indautxu, además del Casco Viejo, “sobre todo en la zona de la Esperanza y La Ribera”. De ahí que además de dar cuenta al Ayuntamiento de Bilbao, también tengan que tratar con Surbisa. “Primero pedimos un informe urbanístico y para recibir el visto bueno hay que presentar mucha documentación y justificar que las dos viviendas cumplen, punto por punto, lo que se pide”, indica.

Casuística

Entre el perfil de las personas que optan por solicitar la segregación de una vivienda, Amaya Vildósola revela que hay muchos propietarios que se inclinan por esta fórmula después de haber recibido una herencia. “Lo ponen en una inmobiliaria, pero son pisos tan grandes y muchas veces están tan dejados, que no se terminan de vender”, asevera la arquitecta, quien evidencia que a día de hoy muy poca gente necesita una vivienda con seis habitaciones. Por ello, hay gente que opta por comercializar la vivienda enfatizando su potencial. De ahí que en Idealista se encuentren anuncios bajo el gancho “piso señorial segregable en la plaza Sagrado Corazón” para anunciar una vivienda de 348 metros cuadrados por 1,35 millones de euros.

Otra opción es que los propietarios acometan la segregación y despachen las viviendas de forma independiente. “Es más fácil poner dos pisos de 100 metros cuadrados a la venta que uno de 200”, puntualiza Vildósola. También menciona la casuística de personas mayores cuyos hijos hace tiempo se independizaron y la casa se les queda demasiado grande. “Al no querer cambiarse de barrio, deciden dividirlo y quedarse con una de las viviendas”, señala. Y otra tipología de personas que estudian la posibilidad de segregar pisos es la del inversor. “Pero suele ser más complicado porque miran muchos pisos y no todos cumplen los requisitos. De diez consultas que realizan, solo uno se suele poder segregar”, concluye. l