La proliferación de los pisos turísticos ha generado un debate importante en muchas comunidades de vecinos. Mientras que algunos propietarios ven la oportunidad de obtener ingresos adicionales, otros residentes se preocupan por los posibles problemas de convivencia que puede causar el constante flujo de turistas en sus edificios.
La regulación de estas viviendas está marcada por normativas específicas en cada comunidad autónoma, y una de las preguntas más comunes entre los propietarios es si los vecinos tienen el derecho de prohibir los pisos turísticos en sus edificios. A continuación, se analizará en qué consisten los pisos turísticos, qué papel juegan las comunidades de propietarios en su regulación y otras restricciones que puede imponer una comunidad.
¿Qué son los pisos turísticos?
Los pisos turísticos son viviendas que se alquilan a corto plazo a personas que buscan alojamiento temporal, generalmente por motivos vacacionales o laborales. Estas viviendas, a diferencia de los alquileres tradicionales, tienen un régimen de uso distinto y están sometidas a regulaciones específicas. En el caso de Euskadi, por ejemplo, la Ley 101/2018 establece las condiciones que deben cumplir estas viviendas para ser legalizadas como turísticas. Entre ellas se encuentran la obtención de una licencia que acredite que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad, así como la inscripción en un registro de viviendas turísticas de la comunidad autónoma.
Este tipo de alquiler a corto plazo ha experimentado un crecimiento significativo debido a plataformas como Airbnb, que han facilitado a los propietarios ofrecer sus viviendas a turistas. Sin embargo, su popularidad ha generado tensiones en muchos barrios, debido a que el constante ir y venir de huéspedes puede afectar la tranquilidad de los vecinos, generar más ruido y aumentar la rotación de residentes temporales en edificios originalmente diseñados para ser de uso residencial.
¿Pueden los vecinos prohibir los pisos turísticos?
La respuesta corta es sí, pero con ciertos matices. En Euskadi, los vecinos pueden prohibir los pisos turísticos en su edificio, pero este veto debe cumplir una serie de requisitos legales. Según el Decreto 101/2018 y el Real Decreto-ley 7/2019, las comunidades de propietarios tienen la potestad de prohibir el uso turístico de las viviendas si así lo deciden en una junta de propietarios.
Para que este veto sea válido, se requiere que las tres quintas partes de los propietarios, que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación, voten a favor de la prohibición en una reunión convocada específicamente para este propósito. Si la votación resulta favorable, la comunidad debe modificar los estatutos del edificio para incluir la prohibición de pisos turísticos y registrar esta modificación en el Registro de la Propiedad. Esta prohibición solo afectará a los nuevos pisos turísticos; es decir, aquellos que ya cuenten con la licencia no se verán afectados, puesto que la ley no tiene carácter retroactivo.
Además de la prohibición total, los vecinos también pueden imponer condiciones o límites a las actividades de pisos turísticos en el edificio. Estas restricciones pueden incluir, por ejemplo, la obligación de que los propietarios de pisos turísticos paguen cuotas adicionales para cubrir los posibles gastos adicionales que puedan generar, siempre y cuando este incremento no supere el 20% de la cuota habitual.
Otras cosas que no sabías que puede prohibir una comunidad de vecinos
Aunque la atención en los últimos años se ha centrado en los pisos turísticos, la Ley de Propiedad Horizontal otorga a las comunidades de propietarios la capacidad de regular otros aspectos que afectan la convivencia y el uso de las propiedades. Entre las acciones que puede tomar una comunidad de vecinos se encuentran:
- Prohibir el uso de locales comerciales para determinadas actividades: Una comunidad puede vetar la apertura de ciertos negocios en locales comerciales del edificio si consideran que estas actividades pueden perjudicar la convivencia. Por ejemplo, una comunidad podría oponerse a la apertura de un bar en los bajos del edificio si estima que generará mucho ruido.
- Limitar el uso de zonas comunes: Los vecinos pueden establecer restricciones sobre cómo se usan las zonas comunes del edificio, como patios o terrazas. Por ejemplo, pueden decidir si está permitido colgar ropa en los balcones que dan a la calle o si se pueden realizar actividades recreativas en el patio comunitario.
- Incrementar los gastos para actividades específicas: Como se mencionó anteriormente, los vecinos pueden decidir aumentar las cuotas de comunidad para aquellos propietarios que desarrollen una actividad que suponga un mayor desgaste de las instalaciones comunes, como es el caso de los pisos turísticos. Esto también puede aplicarse a otros negocios que generen más tráfico de personas en el edificio.
- Instalación de cámaras de seguridad o medidas adicionales: En casos donde la seguridad del edificio sea una preocupación, los vecinos pueden acordar instalar cámaras de vigilancia en las zonas comunes o aplicar medidas como el refuerzo de la seguridad en las entradas.
