La crisis de vivienda, un problema de urgencias pero con lenta resolución

El problema de la vivienda en Euskadi es urgente para muchas personas, especialmente para los jóvenes, pero no se vislumbra una solución rápida. Restan años de precios que, aunque se contengan en su ascenso, seguirán siendo elevados para buena parte de los demandantes, un volumen de población que no deja de crecer. En el corto plazo, una solución pasa por la movilización de vivienda vacía en alquiler, y en el largo, por la habilitación de un parque público estable y la reactivación de la promoción privada. Entre medias, muchas incógnitas sobre los pasos concretos que deben ejecutarse en cada una de esas estaciones, que además están sujetos a los vaivenes continuos que experimenta un mercado tan volátil como el inmobiliario, muy sensible siempre a la inflación y a la incertidumbre actual.

Son parte de las conclusiones que se extraen de los Encuentros Económicos Etekin, que se desarrollaron hoy en Gasteiz con el título ‘La crisis de la vivienda y su el impacto económico y social’. Ideas y debates que se cruzan cada día con las estadísticas, que siguen ofreciendo una realidad tozuda: alquiler o compra es una opción inviable para muchos. Comprar una vivienda de 100 metros cuadrados con ayuda de una hipoteca exige un salario familiar neto igual o superior a los 2.500 euros mensuales en 14 ciudades españolas, entre las que están las tres capitales vascas, según un informe de la sociedad de tasación Tinsa. 

El economista Julen Bollain, investigador de Mondragon Unibertsitatea, señaló ayer en el foro, organizado por diversas entidades financieras, que pueden pasar al menos dos décadas antes de que se despeje definitivamente el panorama y se atienda toda la ingente demanda, porque la política en materia de vivienda es “lenta”, los ritmos de construcción “avanzan despacio” y los precios de la oferta disponible “se mueven con una gran inercia”. Lo más difícil es, según los expertos, cambiar esa inercia, que ahora mismo es muy diferente a la crisis de vivienda que hubo en la primera década del siglo.

En esa época, la burbuja inmobiliaria se caracterizaba también por precios muy altos en un contexto de mucha oferta disponible –al contrario que ahora– y gran concesión de crédito por parte de la banca –también lo contrario a lo que ocurre en la actualidad– Para Bollain, las primeras medidas para dar salida al problema pasan por fortalecer un modelo de alquiler asequible que corte los “aumentos abusivos” en las cuotas a las que deben hacer frente los inquilinos. El investigador de Mondragon defendió una colaboración entre todos los agentes políticos y sociales para que la vivienda no sea considerada “como una inversión activa, sino como un derecho que nos permite desarrollar un proyecto personal de vida”. 

Una línea parecida a la que expresó Ana Telleria, la directora de Regeneración de Barrios y Agenda Urbana del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco. En su opinión, “hace falta tiempo” para comprobar si la normativa de limitación de subida de alquileres funciona para evitar el incremento de los precios del arrendamiento, aunque señaló que el problema de la vivienda vacía en Euskadi no es muy notorio, ya que “apenas afecta al 2%” del parque vasco. Telleria admitió que “sigue existiendo resistencia” entre muchos propietarios a poner un piso en alquiler, algo a lo que espera que las iniciativas públicas que ya se han puesto en marcha -y otras futuras, como el programa Alokaplus- pongan solución, con la garantía en varias de ellas de que el Ejecutivo vasco se hará cargo de la parte de la cuota a la que el inquilino no pueda hacer frente por impagos hasta un máximo de 20 meses.

Además, Telleria destacó la necesidad de hacer acopio de una “reserva estratégica” de suelo para futuras promociones VPO, algo que podría facilitar la construcción de 75.000 viviendas de protección oficial. En cualquier caso, Telleria apostó por los consensos entre todas las partes implicadas en materia de vivienda, al tiempo que les reclamó una actitud “valiente” para resolver un problema que, en estos momentos, constituye una de las principales preocupaciones de la sociedad vasca.

Al mismo tiempo, los datos poco optimistas sobre la vivienda se van acumulando. Ayer mismo, un informe informe publicado por la tasadora Tinsa, con un análisis de 60 ciudades españolas, destacó que sigue dándose un “contexto de demanda robusta y sostenida” que tensiona la capacidad de acceso a la vivienda en algunas localidades. El análisis, que toma como referencia el precio por metro cuadrado en cada ciudad, una superficie media de 100 metros cuadrados, y una hipoteca tipo que cubra el 80 % del valor de la vivienda, con una cuota equivalente al 35% del salario neto, revela que en España se necesita de media un sueldo neto mensual de 1.999 euros o unos 35.000 euros brutos anuales.

De todas las ciudades analizadas, la que exige un mayor nivel de ingresos para adquirir una vivienda es Donostia, con 5.074 euros mensuales, que es el doble que la media nacional y cuatro veces más que Zamora, la capital más accesible, con 1.279 euros mensuales. Por detrás de la capital guipuzcoana, las ciudades donde más dinero hace falta ganar al mes para comprar un vivienda son Madrid, con 4.574 euros, y Barcelona, con 4.485 euros. En el resto de urbes analizadas el sueldo mensual necesario para comprar un piso está por debajo de los 4.000 euros, como ocurre con las otras dos capitales vascas: Bilbao (3.185 euros) y Gasteiz (2.479).

Otra materia sensible es la de los inpagos del alquiler, una situación que aleja a muchos propietarios de poner en arrendamiento una vivienda. El impago medio en los alquileres conflictivos en la CAV alcanza los 3.500 euros, a los que se suma un plazo medio de 7,6 meses para recuperar una vivienda en caso de incidencia, según los datos registrados durante el primer cuatrimestre del año por Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG). Según este organismo, las principales causas de conflicto continúan siendo los impagos de renta, los daños en la vivienda, los retrasos en la devolución del inmueble y las discrepancias entre arrendador e inquilino sobre el estado de conservación.