"El precio de los pisos bajará porque la gente ha llegado a pagar 15 veces su salario"

¿Qué le ha animado a escribir sobre el tema otra vez?

La crisis en el sector inmobiliario que se gestó en el período 1973-2006 ha llegado a su fin. Entre 1973-2006 se creó una enorme burbuja inmobiliaria que llevó a que, al final, la gente estuviera pagando casi 15 veces su salario anual neto con el fin de acceder a la vivienda. Esta crisis tuvo dos correcciones parciales: a principios de los 80 y de los 90 cuando los precios bajaron parcialmente; en aquellos momentos se devaluó la peseta lo que permitió la entrada de capital extranjero y que la burbuja ya existente solo se corrigiera de forma parcial. En estos momentos, ante la imposibilidad de devaluar nuestra moneda, ha llegado la madre de todas las correcciones en el mercado inmobiliario español. Los precios ya han bajado el 43% en términos nominales a nivel nacional, lo que equivale a una rebaja del 49% en términos reales (tiene en cuenta la inflación del periodo). Y la rebaja va para largo.

¿Van a seguir bajando los pisos?

Sí, sin lugar a dudas. La subida de los precios de los pisos en el periodo 1973-2006 fue de casi el 9.000%; es decir, un piso que en 1973 costase 100 euros llegó a costar en el mercado unos 9.000 euros en 2006. Si desde el pico los precios ya han bajado el 43% eso quiere decir que respecto a 1973 los precios de las casas están en estos momentos en 4.850% cuando la inflación del periodo citado ha rondado el 1.200% para el conjunto de la economía. Con estas cifras, llegamos a la conclusión de que la inflación de la construcción ha sido 3 veces más que el del conjunto de la economía. Soy de la convicción de que, en términos reales, y desde cifras de 2006 -que es cuando los mismos llegan al cénit- los precios de los pisos bajarán el 65-85%. Me refiero siempre a precios de compra-venta efectiva, es decir, precios a los que se acaban vendiendo los pisos en términos reales (teniendo en cuenta la inflación).

El empobrecimiento parece evidente vista la evolución de los pisos.

Sí. Cada día que pasa el valor de mercado baja. El empobrecimiento del país a corto plazo es una dinámica imparable, lo único que se puede hacer es no ponerse delante del tren. Un dato a no olvidar es que en el pico de la burbuja, según el Banco de España, el 80% del patrimonio de las familias estaba metido en las distintas formas de ladrillo. Si los pisos, que son el activo inmobiliario que menos baja, ya han bajado el 43%, eso significa que, desde el principio de la crisis en 2006, las familias han perdido, como mínimo, el 33% de su patrimonio... y lo que te rondaré morena.

¿La reforma financiera y la creación de las Sociedades de Gestión de Activos hará salir los pisos al mercado a precios más bajos?

Lo que se intenta no obligando a los bancos a reconocer el valor de mercado de los bienes inmobiliarios es que muchos bancos no tengan que declararse en quiebra. Para ello han de poder decir que el valor de los pisos y demás bienes inmuebles (la garantía del dinero que la gente tiene depositados en ellos) es mucho mayor que el real. Quieren poder dejar aparcados los pisos en una sociedad, pero están obligados a quitárselos de encima en 20 años pensando que el mercado se recuperara y su pérdida será menor. Nada más lejos de la realidad. Los números son tozudos: con, por lo menos, 720.000 pisos de segunda mano a la venta, 1,2 millones de primera mano que buscan comprador, 1,3 millones en construcción, 2,6 millones vacíos… y todo para una demanda anual de 175.000 unidades, la bajada de los precios de los bienes inmuebles va para mucho más tiempo. En el grupo de edad de 10-24 años, respecto a las personas de 25-38, existen un 38% menos de habitantes en el país.

¿De qué recorte de precios hay que hablar para que entren fondos extranjeros?

Hasta que el mercado encuentre su suelo han de darse dos condiciones: bajadas aún mucho más profundas de los precios de los pisos y una cantidad importante de casas vendidas a esos precios. Mediante la sobreprotección de los bancos se ha estado intentando evitar que los mismos tuvieran que sacar sus pisos a precio de mercado. Esto ha provocado que se formen dos mercados muy diferenciados: los de los pisos de los bancos y el de las casas de particulares. En el mercado de los pisos de los bancos, estos ofrecen grandes condiciones de financiación de la adquisición de sus viviendas; digamos que venden sus pisos a 100 euros. En el mercado de segunda mano, los bancos no financian, con lo que esos mismos pisos se venden a 75 euros. Es decir, el que comprase un piso de un banco, al día siguiente, si lo quisiera vender, tendría que aplicar un descuento del 25% para quitárselo de encima, ya que es lo que el mercado le va a ofrecer. Si ya es de locos comprarse ahora una casa, mucho más lo es si el vendedor es una institución financiera.

Parafraseando a su libro, ¿cómo se sobrevive a un crack inmobiliario?

Muy fácil: comprador no compres, cuanto más retrases la adquisición de la vivienda mejor, porque más bajarán los precios. Inquilino: renegocia el alquiler de la casa en la que vives, porque los precios de los alquileres son más flexibles a la baja que los de venta de las casas. Vendedor: date prisa ya que venderás tu pisos más caro hoy que mañana. Casero: ¿no te has planteado vender tu casa? Lo que recibirás como renta no compensa la bajada del precio de la casa en sí.

Los bancos intervenidos tendrán hasta 20 años para dar salida al stock del ladrillo, salvo que el rescate europeo de la banca española ponga nuevas condiciones. ¿No es mucho tiempo?

Demasiado. Ahí reside parte del engaño del sistema. Se ofrece a los bancos la posibilidad de tener que reconocer solo el 5% de sus pérdidas con el fin de que no tengan que hacer frente a las pérdidas reales. Ellos concedieron 100 para compra un terreno; el tomador del crédito no paga porque se ha quedado sin trabajo; el banco ejecuta la hipoteca con el fin de recuperar 100 euros, pero el bien solo vale en el mercado ya 60 euros. De esta situación se deriva una pérdida de 40 a la que el banco no está preparado a hacer frente. A los bancos se les aprieta a reconocer pérdidas, pero sin llegar a ahogarlos.

¿Dónde radica el problema?

El problema del sistema nunca fue de liquidez como los constructores nos quisieron hacer ver, sino de solvencia. No es que no se puedan vender unos activos en un momento determinado a 100, sino que esos activos nunca tuvieron una valoración objetiva de 100 y estuvieron inflados a ese precio. Cuando la gente se percata de que un piso está sobrevalorado, la demanda de ese bien se contrae con lo que su precio desciende. El Estado es consciente de que la economía no arrancará hasta que el crédito no fluya y para ello hace falta que los bancos se recuperen de sus profundas heridas.

"El precio de los pisos nunca baja". Era una frase hecha pero con salarios a la baja, población a la baja, paro al alza y con viviendas en propiedad en herencia que pasarán de padres a hijos ¿quién va a comprar pisos en la próxima década?

Comprar lo hará quien no entienda las dinámicas que se están dando en el mercado inmobiliario. El que entiende se pasó, ya en 2007, al mercado de alquiler, ha renegociado a la baja su alquiler. Al inquilino le trae sin cuidado que los tipos, que el valor del piso baje. El precio de los alquileres ha bajado muy fuertemente. De muestra un botón: Etxebide ha pasado de pagar a los caseros un máximo de 900 euros a 600 euros, algo que es consecuencia de que el mercado se ha corregido.

En Europa hace falta, de media, entre 4 y 5 años de salario para pagar una vivienda. Esto no vale para Londres o París pero, ¿en España cuánto ha llegado a pagarse?

En el pico, de media, se llegó a pagar 14,85 veces el salario anual después de impuestos incluyendo los gastos de transmisión. Con un salario medio bruto anual de 29.000 euros en la CAV -eso el que trabaja porque el paro también sube- se ha entrado en una dinámica de la que nadie se atreve hablar claramente: ante la imposibilidad de devaluar la moneda, ahora el euro, como hicimos en los años 80 y 90 del siglo pasado con la peseta, la única forma de ganar competitividad a corto plazo es mediante la bajada masiva de salarios, algo que ya está sucediendo. En Grecia, a los funcionarios públicos se los han bajado el 30%.