La rentabilidad de invertir en vivienda, a examen

En los últimos años, con unos tipos de interés en mínimos históricos que han arrastrado a productos tradicionales como los depósitos bancarios o la deuda pública, muchos ahorradores han decidido comprar un piso para destinarlo al alquiler durante unos años y venderlo al cabo de un tiempo, cuando se estime oportuno.

Construir un patrimonio

La construcción de un patrimonio personal es, probablemente, la ventaja que la sociedad percibe con mayor claridad. Sobre todo al comprobar que el dinero que debería destinarse al alquiler se puede dirigir a la compra de una vivienda, con el aliciente de que en un futuro, ese inmueble constituye el patrimonio individual o familiar. En el caso concreto de los jóvenes, la compra de vivienda sobre plano les permite adquirir un piso sin tener ahorros previos y conseguir la hipoteca una vez que el inmueble está construido. En el tiempo que dure la obra podrán ir ahorrando para pedir menos préstamo llegado el momento de la entrega del piso.

Hipotecas baratas

La financiación despunta como una de las principales ventajas de invertir en vivienda en determinadas fases del ciclo esconómico. En este sentido, la oferta hipotecaria actual está sujeta a unos tipos de interés que rondan mínimos históricos, tanto en el caso de los préstamos a tipo variable como a tipo fijo. No obstante, conviene saber que para una vivienda habitual, los bancos suelen prestar en torno al 80% del precio de compra, aunque en algunos casos, el porcentaje a financiar supera esa cantidad, si bien con condiciones.

En el caso de las segundas residencias, el importe a financiar suele situarse entre el 60% y el 80%. El hecho de que el inmueble actúe como garantía permite conseguir unas condiciones más ventajosas que en el caso de los préstamos personales o en los préstamos al consumo.

A este respecto, es importante comparar al detalle las ofertas de las distinas entidades bancarias para elegir la que se considere más ventajosa. El punto de partida es analizar a fondo el presupuesto disponible para destinar al pago del crédito cada mes sin un sobreesfuerzo que cause agobios y reservando siempre un remanente para posibles imprevistos que pudieran surgir en el día a día.

Ventajas fiscales

Más allá de la deducción por inversión en vivienda habitual, que fuera de Euskadi solo sigue vigente para aquellos que compraron antes del 1 de enero de 2013, también hay que tener en cuenta otra gran ventaja si se trata de la reinversión de la ganancia obtenida por la venta de una vivienda en otra casa. Siempre que se utilice ese dinero para comprar otra en un plazo inferior a dos años, el contribuyente está exento de tributar por esas ganancias.

En Bizkaia, por adquisición de vivienda habitual, la deducción es del 18% de las cantidades pagadas en el periodo impositivo y sube al 23% en menores de 30 años y familias numerosas. El límite es de 1.530 euros para los casos generales y de 1.955 para familias numerosas y menores de 30 años.

La vivienda da la posibilidad de salir del mercado de forma temporal en caso de necesidad, al contrario que cuando se venden acciones, puesto que es necesario pagar impuestos antes de reinvertir el beneficio obtenido. Por su parte, los fondos de inversión permiten transferirlos sin tener que tributar, aunque sin llegar a ‘tocar’ el dinero.

Protección frente a la inflación

Otra de las ventajas de la vivienda es que la inversión está protegida frente a la inflación. Por ejemplo, si la casa está alquilada, es posible actualizar la renta conforme al IPC, según contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Además, el valor de uso de la vivienda no se ve afectado por la subida de los precios.

Ciclos menos volátiles

Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis de 2008, los ciclos inmobiliarios son mucho más estables, lo que significa que los precios no sufren grandes bandazos ni al alza ni a la baja. Un ejemplo de ello es que la vivienda ha registrado caídas moderadas en plena crisis del covid-19.

Además, los inmuebles bien ubicados son considerados un activo refugio, ya que no pierden valor con el paso del tiempo. Incluso pueden revalorizarse en función del los servicios y equipamientos que se vayan implantando en la zona.

Riesgos a tener en cuenta

A pesar de las ventajas que hacen de la vivienda un activo rentable, también conviene recordar que comprar un inmueble tiene una serie de desventajas a tener presentes. Entre ellas, los impuestos y gastos de la compra, el coste de mantener los inmuebles y que se trata de un activo poco líquido.

De hecho, comprar un inmueble supone pagar impuestos (IVA en el caso de una vivienda nueva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP, en el caso de una de segunda mano), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así como el gasto que conlleva la firma ante notario y la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad. Respecto a otras inversiones, los impuestos y gastos son mucho más elevados en el caso de la vivienda.

Además, se trata de un activo poco líquido, en el sentido de que es más difícil vender una vivienda que unas acciones, y que no permite diversificar. Es decir, se invierte en un inmueble concreto en una ubicación determinada, lo que también supone un escollo para la movilidad geográfica, sobre todo si parte de la compra se ha financiado con hipoteca.

Al mismo tiempo hay que tener en cuenta que se trata de una alternativa de inversión que supone un desembolso mucho más elevado que en otros casos, sobre todo en ciudades grandes y relevantes, donde es muy complicado conseguir una vivienda por menos de 100.000 euros.

Por último, otra de las desventajas de la vivienda frente a otras inversiones es la dificultad para calcular el valor de la misma. En el caso de las acciones, por ejemplo, es posible conocer el precio al que cotizan en tiempo real, mientras que en el de las viviendas, las herramientas son las tasaciones o los inmuebles comparables a través de plataformas on line que usan big data. No obstante, dos viviendas que estén ubicadas en el mismo edificio pueden tener grandes diferencias entre sí en el caso de que, por ejemplo, una de ellas esté recién reformada.