La vivienda se ha convertido en un quebradero de cabeza de compleja solución. Las cuentas siguen salir en Euskadi. Un total de 70.012 personas de entre 18 y 44 años reconocen abiertamente su necesidad de acceder a su primera vivienda, pero cuatro de cada cinco no disponen de ingresos suficientes y estables, por lo que la demanda efectiva en los próximos cuatro años se limitaría a cerca de 14.000 personas. ¿Qué pasa con el resto?

No es extraño por todo ello que el alquiler sea la opción más demandada (58,7%), pero aflora un nuevo problema. Dentro de ese régimen, las 130.000 viviendas que ofrece Euskadi, una de cada siete del parque vasco, resultan a todas luces insuficientes. Se trata de un volumen que apenas cubre la demanda de nuevos inquilinos, por lo que la presión no deja de generar un incremento de las rentas de alquiler que sigue colocando a Euskadi a la cabeza entre las comunidades autónomas con un precio más elevado.

A pesar de las medidas que se están aplicando para la contención de las rentas, durante el año pasado el alquiler medio se situó en 739,5 euros, un 3,1% más que en 2022, y el precio no deja de aumentar. Vivir de alquiler en Gipuzkoa se ha convertido en un exigente ejercicio no apto para todos los bolsillos. Supone, con diferencia, el mayor desembolso económico en suelo vasco. De hecho, el pago medio asciende actualmente a 825,9 euros mensuales, un 5,3% más que hace un año, según la Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL) que acaba de publicar el Departamento vasco de Vivienda, con datos correspondientes al primer trimestre de este año.

Un precio que en el caso de Donostia rebasa la barrera de los mil euros de renta. Asímismo, el metro cuadrado de vivienda usada se cotiza en la capital guipuzcoana a 5.434 euros, muy por encima del resto de capitales vascas, con 2.948 euros en Bilbao y 2.502 euros en Gasteiz.

Vivienda protegida: más de 90.000 solicitudes

De modo que a falta de recursos estables y ante un mercado de alquiler libre en muchos casos inalcanzable, la demanda de vivienda protegida parece convertirse en el último asidero. Es uno de los hechos más destacados en 2023. Tras el estancamiento en la demanda desde 2021, el año pasado se registraron 90.315 solicitudes, lo que supone 16.237 peticiones más que en 2022 y el mayor número de instancias desde 2010. Actualmente la demanda de vivienda protegida en alquiler supone tres de cada cuatro solicitudes en Etxebide, según recoge el informe anual del Observatorio Vasco de la Vivienda, que ofrece un recorrido exhaustivo de las diferentes variables de este “problema estructural de compleja solución”.

Una de las opciones que se han puesto sobre la mesa esta semana es la compra de vivienda del mercado libre para incorporarlo al parque público y convertirlo en vivienda protegida de alquiler. Se trata de una de las iniciativas anunciada por el nuevo consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno vasco, Denis Itxaso, para abordar el problema residencial que sufre Euskadi.

A este respecto, el próximo miércoles convocará en lehendakaritza a los firmantes del Pacto Social de la Vivienda, un total de 90 agentes entre promotoras, tercer sector, entidades bancarias y ayuntamientos, entre otros. En la reunión explicará las medidas acordadas entre PNV y PSE-EE en el ejecutivo de coalición, para las que solicitará “ayuda”, ya que, según expresa, “si queremos sacar al mercado 7.000 nuevas viviendas, no va a ser suficiente la iniciativa del Gobierno Vasco”.

Reducido nivel de ingresos

A la hora de diseñar las políticas de vivienda, el reducido nivel de ingresos de las personas y familias inscritas en Etxebide continúa siendo un factor a tener muy en cuenta. El informe anual del Observatorio Vasco de la Vivienda detalla que las personas inscritas en régimen de alquiler protegido cuentan con unos ingresos que rondan los 14.500 euros en Gipuzkoa. “Esto dificulta considerablemente su acceso al mercado de alquiler libre”, subraya el documento. Además, entre las solicitudes en Etxebide hay una presencia mayoritaria de quienes ya residen en una vivienda de alquiler libre, lo que genera un esfuerzo económico superior al 30% de sus ingresos.

A la hora de trazar un perfil de colectivo demandante, el retrato es el siguiente: joven de 25 a 34 años (53,5%), hombre (57,7%) y con estudios universitarios (45,3%) o profesionales (31,2%). El 89% son personas ocupadas asalariadas, con predominio del trabajo fijo (51,8%) sobre el temporal.

Por territorios, si se profundiza en el análisis de las solicitudes de vivienda protegida, tanto en la opción de compra como de alquiler el crecimiento en Gipuzkoa es, con diferencia, el más reducido de la CAV. Se sitúa en un 9,9%, muy por debajo del 30,5% registrado en Bizkaia y el 20,1% de Araba.

Todo ello ocurre en un contexto en el que se ha reducido un 13,5% la compraventa de vivienda en Euskadi. El año pasado se contabilizó un total de 20.431 transacciones, 3.192 menos que en 2022, lo que supone romper con la tendencia alcista de los años anteriores.

El informe apunta a la subida de los tipos de interés como el motivo que ha frenado la contratación de hipotecas. El año pasado se firmaron 19.181, lo que supone 4.000 menos que en 2022 (-16,9%).

Este descenso de la actividad del mercado se produce con similar intensidad en el caso de las transacciones de vivienda usada -17.167 operaciones, un 14,1% menos que en 2022- como nueva, con un descenso del 10,2%, es decir, 369 transacciones menos. La cuota hipotecaria mensual media de las hipotecas constituidas a lo largo de 2023 se sitúa en 729,1 euros mensuales, un 7,3% más que en 2022.

Ejecuciones hipotecarias

Aunque se han incrementado las ejecuciones hipotecarias en un contexto de fuerte subida del Euríbor, los lanzamientos judiciales derivados de ejecuciones hipotecarias, sin embargo, mantuvieron la tendencia decreciente durante el año pasado: los 55 lanzamientos contabilizados son 89 menos que en 2022, la cifra más baja desde 2013.

El documento señala que los costes de la construcción fueron durante 2022 el factor más negativo para el sector, “al incrementarse repentinamente hasta crecer un 10%”. Aunque durante el año pasado se moderó ese incremento, todavía se sitúa en niveles elevados.

Así, el número de viviendas terminadas se redujo “considerablemente” respecto a 2022. Pese a ello, el peso relativo de la promoción de vivienda protegida sobre el total “continúa siendo muy notable”, según recoge el informe, que apunta a “máximos históricos” en lo que a rehabilitación de viviendas se refiere.

En concreto, el número de licencias de obra mayor se ha incrementado un 5,7% durante el último año hasta alcanzar las 3.433, el mayor nivel histórico desde que se disponen registros estadísticos. El presupuesto generado es de 631 millones de euros.