La situación del mercado inmobiliario es fuente de preocupación general. Los últimos años han colocado ante el espejo un problema sobre el que existen debates y propuestas, pero de momento pocos acuerdos y soluciones tangibles, en buena medida porque se trata de un asunto muy complejo. Tanto, que tiene consecuencias en plano económico, pero también social y emocional, con la consolidación de un modelo que está dividiendo la sociedad entre propietarios y no propietarios, y el retraso de la necesaria emancipación individual y de los proyectos de vida.
Uno de los últimos informes conocidos que ejemplifica el terreno de extremos en el que está entrando el mercado lo aporta el Barómetro de Esfuerzo Financiero realizado por el comparador hipotecario iAhorro. Este estudio viene a ilustrar con cifras lo que ya se percibía en la calle: alquilar ya es mucho más caro –concretamente un 60% más– que hacer frente a una hipoteca. Esta conclusión se extrae desde el análisis que ha desarrollado iAhorro de ofertas de alquiler y compra en varios portales, incluyendo el dato de la hipoteca media por comunidad del mes de abril, con un tipo de interés fijo medio del 2,74% y un plazo de amortización de 25 años. Así, según este informe, la cuota media del alquiler en España se situó en mayo de 2025 en los 1.153,03 euros mensuales, mientras que la cuota media de una hipoteca se situó durante ese mismo mes en los 722,06 euros, lo que equivale a un ahorro mensual de hasta 430,97 euros. En la comparativa con 2024, el precio medio de los alquileres ha crecido un 3,5%, mientras que el de las hipotecas ha descendido un 27,3%, siempre según el análisis de iAhorro.
¿Cómo es posible que se ha producido esa rebaja en las cuotas hipotecarias, si el precio de la vivienda libre se disparó una media del 8,4% en 2024? Fue su mayor repunte desde 2007, cuando subió un 9,8%, según el Índice de Precios de Vivienda del INE. La razón hay que encontrarla en la caída de los tipos de interés, que ha facilitado el acceso a financiación. Pero eso no hace más asequibles otros conceptos vinculados a la concesión de la hipoteca, tal y como explica el economista Antonio Gallardo, experto de iAhorro. “Para acceder a un crédito, el adelanto medio en concepto de entrada ya alcanza los 60.000 euros. Eso hace que muchos interesados, especialmente joven, ni se planteen solicitar ese crédito”, agrega. Además, existen otras circunstancias detrás de ese descenso de las hipotecas: cada vez se aprueban más préstamos para viviendas más baratas, pero más lejanas y más viejas. Es decir, que el comprador se ve obligado finalmente a conformarse con un piso que no era su primera intención, fuera del centro urbano -lo que elevará sus gastos de transporte- y más avejentado, lo que le obligará a invertir más en su conservación.
“Para acceder a un crédito, el adelanto medio en concepto de entrada ya alcanza los 60.000 euros"
La situación, en muchos casos, es que quien dispone de los ahorros necesarios prefiere hipotecarse en lugar de pagar un alquiler que, a largo plazo, le obligará a realizar un mayor desembolso económico sin posibilidad de convertirse en propietario. “Muchos interesados están lanzándose ahora a la compra porque temen que los precios sigan disparándose”, subraya Gallardo. A su vez, sube el porcentaje de personas que se ven empujadas al alquiler al no poder acceder a la compra, lo que tensiona de forma importante todo el mercado de arrendamientos. Sigue así en marcha una rueda inflacionaria que no resulta nada sencillo detener, ya que el problema avanza más rápido que la toma de soluciones para resolverlo. Y es que, en resumen, “existe una importante demanda para poca oferta”, indica José Luis Álvarez, profesor de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad de Navarra.
Un estudio de la sociedad de tasación UVE Valoraciones sobre el mercado de alquiler y compra refleja que “aunque la bajada de los tipos de interés el pasado año ha permitido una contención en el crecimiento de las cuotas hipotecarias, el fuerte incremento en los precios de venta ha reducido este efecto en muchos municipios”. En su informe, la firma destaca que el mayor obstáculo para la compra “sigue siendo la falta de ahorro previo: se requiere entre un 28% y un 32% del precio de la vivienda para cubrir la parte no financiada (20%) y los gastos de compraventa, que representan entre 8% y 12% según la ubicación”.
Gobierno central y comunidades están lanzando líneas de avales –en el caso del Ejecutivo español, a través del ICO–, pero su alcance, de momento, está siendo muy limitado. La práctica bancaria habitual sitúa el importe de los préstamos hipotecarios en el 80% del valor de compra, por lo que el comprador debe contar con ahorros por el restante 20% para poder acceder a su primera vivienda. “Pero por mucho aval que puedas presentar, si al final el banco observa que tienes que destinar el 40% de tu salario al pago de la cuota hipotecaria, no te concede el crédito. Esto deja a mucha gente fuera”, recalca Gallardo, que alude también a la saturación del centro de las ciudades como una barrera más a la hora de construir vivienda nueva. Además, indica, crece la competencia de los llamados grandes tenedores, que están “acaparando” viviendas como forma de inversión. “Los precios de venta están por encima de mercado. Llegará un momento en el que no pueda seguir así. Pero se necesita también que los administraciones tengan un parque público suficiente”, explica el analista de iAhorro.
Los pisos a vender son inaccesibles para buena parte de los colectivos que demandan vivienda, pero también el alquiler. Y no solo por una cuestión cuantitativa (precios altos en ambos aspectos), sino también cualitativa (escasa oferta tanto en venta como en arrendamiento). En lo que respecta al alquiler, tanto Gallardo como Álvarez inciden en el concepto de la seguridad jurídica para el propietario, que sería necesario elevar para así incentivar la salida al mercado de más oferta.
“Tal vez no se trate de la realidad, pero la percepción de la regulación sobre los alquileres es que se protege más al inquilino que al propietario. Existe una colisión de derechos entre ambas figuras, y la lectura que extrae el propietario es que la ley es menos garantista con él y de que no puede recuperar su vivienda si surgen problemas o no se cumple lo establecido en el contrato. Ante esta situación, muchos optan por retirar su vivienda del mercado de alquiler”, explica José Luis Álvarez, que cree también que las agencias públicas surgidas para respaldar el alquiler social no están captando la suficiente oferta.
Según UVE Valoraciones, aunque en la última década se ha incrementado el número de viviendas alquiladas en España, la oferta sigue siendo insuficiente. “En torno al 94% del mercado está en manos de pequeños propietarios, lo que limita la capacidad de aplicar una política de precios más estructurada. Muchos de estos arrendadores están optando por cambiar de inquilino tras los cinco años para obtener rentabilidades más acordes al nuevo contexto de mercado”.
Ante esta tesitura, y además de la declaración de zonas tensionadas, los expertos debaten más medidas que sirvan para incentivar la oferta y estabilizar el precio del alquiler, como extender la duración mínima de los contratos a siete años, establecer incentivos fiscales para propietarios que mantengan rentas estables a los inquilinos, o crear una red de mediación para negociar subidas escalonadas de los arrendamientos.
Existen también otros factores de carácter social y cultural que están condicionando la situación del mercado de la vivienda. El crecimiento de población de las grandes ciudades por la llegada de trabajadores inmigrantes también está tensionando la disponibilidad de vivienda, ya que es ahí donde se encuentra focalizado el sector servicios, la principal fuente de oportunidades para este colectivo. ¿Sigue prevaleciendo la cultura de la propiedad? “El 75% de la riqueza de los españoles está en su vivienda”, dice Gallardo.
"La percepción de la regulación sobre los alquileres es que se protege más al inquilino que al propietario"
El experto de iAhorro apunta a que la brecha de la desigualdad, que cada vez preocupa más a los economistas, sigue ensanchándose también por esta cuestión. De la brecha originada por la estabilidad o precariedad del trabajo se está pasando a la de ser propietario o arrendatario. Para el profesor de la Universidad de Navarra, no obstante, en los últimos años la opción del alquiler se está consolidando, aunque cabe preguntarse si es por elección o más bien porque no queda otro remedio. “La forma de pensar de los jóvenes de ahora no es la misma que la de antes. Lo vemos, por ejemplo, en el hecho de que prefieren comprarse menos coches. Pero la movilidad laboral es mayor, lo que implica cambiarse de ciudad para trabajar con más frecuencia”, apunta.
Otra de las circunstancias sociales que está detrás de esta presión en el mercado de la vivienda tiene que ver con el crecimiento de los hogares unipersonales. Según el Observatorio Demográfico de la Universidad CEU- San Pablo, el número de viviendas españolas con una sola persona residente ha aumentado a 5,4 millones, con una población total de 48,79 millones de habitantes que viven en 19,3 millones de hogares. El porcentaje de personas que viven solas en pasó del 1,9% en el año 1970 al 11,1% en 2024, lo que representa que una de cada nueve personas vive sola, y el 28% de los hogares son unipersonales. “Ahora hacen falta unos tres millones más de viviendas que las necesarias con las pautas familiares de hace 50 años”, subraya este informe. “Se anticipa un aumento en la construcción de viviendas nuevas, con una previsión que supera las 150.000 unidades anuales, impulsada por la escasez de oferta y la demanda de viviendas más eficientes y sostenibles”, calcula la sociedad de tasación UVE Valoraciones. La cuestión es si ese volumen va a ser suficiente.
