El mercado inmobiliario de Donostia siempre está al rojo vivo porque en él conviven dos de los principales ingredientes que calientan el menú inmobiliario: capital y costa. De modo que en Bilbao solo Abando, con un alquiler medio de 1.101,3 euros mensuales supera la media donostiarra, que ronda los 1.031 euros.
La capital donostiarra muestra barrio a barrio esa fortaleza en los precios que, tanto en el ámbito de los pisos en propiedad como en renta, ajusta la costuras del traje del acceso a la vivienda de las familias. Aiete, que es el barrio que se asoma en uno de sus extremos a la Concha, marca el alquiler más alto de la CAV con 1.227 euros mensuales. El antiguo e Ibaieta superan los 1.100 euros, Gros y Amara, los 1.000.
El desfase en relación a las otras dos capitales es notable, sobre todo respecto a Gasteiz, que tiene un precio medio de 730,8 euros al mes, menos que San Francisco en Bilbao (742) o que el barrio más barato de Donostia, Martutene (786,9 euros).
Avance "notable" en Bizkaia
La capital de Bizkaia, que recoge el 15,4% del parque de viviendas de Euskadi, tiene una cuota de participación sobre el total de las fianzas del alquiler vigentes a 31 de diciembre algo superior, un 18,7% (con 15.730 contratos). El precio medio de esos pisos es 847,5 euros. Sin embargo, según el informe del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana, entre el cuarto trimestre de 2023 y el de 2024, el precio medio de los alquileres de las nuevas fianzas constituidas se incrementó “notablemente” (7,3%) alcanzando los 933,9 euros mensuales, que suponen 150 euros que en el cierre del año pasado.
A pesar de todo la referencia por metro cuadrado, en torno a los 13 euros, se mantuvo estable, lo que en principio descarta un sobrecalentamiento del mercado.
Diferentes ritmos por capital
El dato en cambio creció en casi un punto en Donostia, rompiendo la barrera de los 15 euros por metro cuadrado en los dos últimos trimestres de 2024. El mercado más estable es el de Gasteiz, que a finales del año pasado se situó en 800 euros de media, con un crecimiento de 30 euros y un valor medio por metro cuadrado de 10,5 euros.
Las áreas funcionales donde se encuentran ubicadas las capitales de los tres territorios históricos vascos son las que con mayor peso contribuyen en el total de fianzas vigentes a cierre de 2024. Así, el área funcional de Bilbao Metropolitano suma el 40,6% del total de contratos vigentes depositados; seguido por el área funcional de Donostialdea-Bajo Bidasoa (23,0%) y el área funcional de Araba Central (12,4%).
El resto de las áreas funcionales oscilan entre el 0,3% de Rioja Alavesa y el 3,3% de Urola Kosta. Excluyendo las áreas funcionales donde se encuentran las capitales, Gipuzkoa es el territorio con mayor aportación: 13,6% frente al 8,4% de Bizkaia y el 2% de Araba.
Miribilla se acerca a Abando
En el ránking por barrios de Bilbao, tras los dos que conforman Abando, se sitúa Miribilla que supera ligeramente los 990 euros. No es una zona muy activa en el mercado del alquiler, ya que solo tiene 109 fianzas depositadas en el sistema, pero los pocos pisos que salen lo hacen a precios cercanos al centro.
Después está Deustu, que tiene gran actividad inmobiliaria y valores que responden a la ley de la oferta y la demanda sobre todo en las inmediaciones de San Pedro.
Ametzola y Basurtu
Y completan el grupo de seis barrios con rentas medias de vivienda superiores a 900 euros Ametzola y Basurtu. Son dos enclaves que comparten con Miribilla su cercanía al centro y un parque de viviendas reciente o en fase de construcción. Miribilla sigue siendo el núcleo más joven de Bilbao, pero las torres de Garellano, la última todavía en edificación, han dado un nuevo pulso al entorno de Basurtu. En Ametzola, por su parte, las nuevas construcciones en polígonos industriales ha ensanchado el mercado del alquiler.
Santutxu, con precios por debajo de la media de la ciudad, es uno de las barrios más dinámicos con 1.350 pisos en alquiler, en línea con Abando e Indautxu.
