La nuda propiedad es un término del Derecho Romano, que tiene en común con las Arras, que no vienen reguladas en el Código Civil y está vinculado al de usufructo, que es el derecho que tiene una persona (usufructuario) a utilizar y disfrutar de un bien ajeno, como una vivienda, durante un período determinado o durante toda su vida. En el caso de la nuda propiedad, el usufructo ha sido separado del pleno dominio del bien, lo que significa que el propietario de la nuda propiedad retiene únicamente la propiedad legal, pero no el derecho de uso y disfrute.
Por lo general, la nuda propiedad surge en situaciones de herencias o donaciones, donde una persona o entidad (el nudo propietario) recibe la propiedad del bien, mientras que otra persona (el usufructuario) retiene el derecho de uso y disfrute durante su vida o por un período específico.
El nudo propietario puede vender la nuda propiedad mientras el usufructuario sigue residiendo en el inmueble sin problemas
El código Civil indica que el usufructuario puede disfrutar el bien o por si mismo, o arrendarlo, donarlo o enajenarlo a otro. Finaliza el derecho cuando expira la vida del usufructuario, salvo en una finca agrícola, permitiéndose al usufructuario en segunda grado mantener el uso hasta el final de la cosecha. Al fallecer el usufructuario, finaliza el usufructo, estableciéndose el pleno dominio del inmueble sobre el poseedor de la nuda propiedad.
La nuda propiedad puede tener implicaciones fiscales y legales, por lo que siempre es recomendable buscar asesoramiento profesional como el que brinda Ordunte Inmobiliaria antes de involucrarse en este tipo de transacciones o acuerdos. Es recomendable formalizar el acuerdo ante notario, incluyendo quién asumirá los impuestos, gastos de comunidad y reparaciones. Esto brinda mayor seguridad y certeza a ambas partes. Algunos de los beneficios que ofrece esta modalidad de compra y venta de bienes inmuebles son:
Ventajas para el vendedor:
- Genera liquidez: La venta en nuda propiedad permite al vendedor obtener liquidez sin tener que abandonar su hogar.
- Permanece en su hogar: El vendedor continúa residiendo en la vivienda incluso después de la venta, lo que brinda comodidad y estabilidad.
- Exención del incremento patrimonial: Si el vendedor tiene más de 65 años y vende su vivienda habitual, está exento del pago del impuesto sobre la renta (IRPF) por la ganancia obtenida en la transacción. Solo se pagan las plusvalías municipales (como el IBI) pero no las cuotas de la comunidad de propietarios.
- Posibilidad de obtener una renta: En caso de mudarse a otro lugar, el vendedor puede obtener ingresos alquilando la vivienda después de la venta.
Ventajas para el comprador:
- Precio más bajo: Al adquirir la nuda propiedad, el comprador paga un precio más bajo por el inmueble debido a la existencia del usufructo.
- Rentabilidad cercana en el tiempo: El comprador obtiene una rentabilidad a corto plazo, ya que la recuperación plena del inmueble está cercana en el tiempo, una vez finalizado el usufructo.
- Transmisión de la nuda propiedad: La nuda propiedad es un bien transferible, lo que brinda flexibilidad al comprador.
- Menor Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): El ITP es menor en una operación de nuda propiedad, ya que se descuenta el valor del usufructo.
Valoración de la nuda propiedad:
Para calcular el valor fiscal de la nuda propiedad, se utiliza la fórmula: Usufructo = 89 - edad del usufructuario, lo que determina el porcentaje sobre el valor de la propiedad.
Es esencial tener en cuenta las rentas perdidas, la esperanza de vida y la evolución de los precios en la zona para una valoración precisa.
Nuda e hipoteca inversa, parecidas pero diferentes
Aunque la hipoteca inversa se asemeja a la nuda propiedad, presenta diferencias significativas. En la hipoteca inversa, el propietario obtiene una suma por adelantado del banco, pero sigue siendo dueño del inmueble. No existen beneficios fiscales y los herederos heredan la propiedad con la carga de la hipoteca, intereses y gastos de cancelación.
En la hipoteca inversa, el propietario obtiene una suma por adelantado del banco, pero sigue siendo dueño del inmueble.
Se puede profundizar mucho más sobre la nuda propiedad visualizando la videoconferencia de Qualis Optima realizada por el ponente Francisco J. Pérez, socio fundador Agencia La Playa.
En definitiva, la decisión de vender o comprar en nuda propiedad depende de factores como la edad de los usufructuarios, la comunidad autónoma para calcular la carga fiscal y el valor de la propiedad. Se recomienda consultar a un experto inmobiliario para analizar el mercado y los efectos fiscales antes de tomar una decisión.
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