El mercado inmobiliario europeo, en el punto de mira

Tras estudiar el modelo de compraventa de inmuebles en Irlanda y Reino Unido, la empresa vasca Saresoft reflexiona acerca de las adaptaciones que ve necesarias en el sector

Un reportaje de I. A. E. - Miércoles, 18 de Abril de 2018 - Actualizado a las 06:00h

Durante el último año y medio asistimos a la recuperación del mercado inmobiliario, que retoma una actividad similar a la de años anteriores a la crisis, y la compraventa de viviendas crece a ritmos de hasta un 20% en 2017. En este contexto están aflorando nuevas agencias inmobiliarias, lo que lleva a los expertos a reflexionar acerca de las adaptaciones que debe realizar el sector inmobiliario, así como a sondear este mercado en Europa.

En torno a tales aspectos reflexiona Borja Irizar Acillona, CEO de Saresoft, empresa vasca de diseño de softwarecon sede en Bilbao y oficinas en Bilbao y Dublín, que desarrolla, entre otros, el sistema de gestión para agencias inmobiliarias Inmotek. Desde su experiencia personal y el estudio del modelo de mercado inmobiliario que Saresoft ha hecho en Irlanda y Reino Unido, recoge claves sobre cómo funciona el sector inmobiliario en Europa y qué capacidad de captación de inversión existe.

Modelo europeoDe acuerdo con el estudio de Saresoft, a nivel europeo, algunas diferencias del modelo del sector son muy notorias, referidas a la calidad y a la intervención del Estado como árbitro del mercado. Si bien “todas pueden ser de utilidad para establecer regulaciones y mejoras aquí”, apunta Borja Irizar.

A su modo de ver, una de las principales diferencias es el modelo de trabajo por exclusiva. “Un propietario no proporciona un inmueble a 5 o 10 agencias, sino que se trabaja en una relación de exclusividad total con una sola agencia, ningún agente acepta propiedades sin exclusiva y permite que las propiedades siempre están geolocalizadas exactamente, tanto en los sitios web de las agencias como en los portales inmobiliarios”, explica el CEO de Saresoft.

Por otro lado, el trabajo con exclusiva permite el modelo OpenView para inmuebles de gama alta o excepcionales, mediante el cual se reúne a los potenciales compradores en una jornada de puertas abiertas del inmueble.

El propietario fija un precio de salida más bajo que el de mercado y recoge las ofertas en sobre cerrado en la agencia. A partir de ahí, un cliente realmente interesado va a poner una buena oferta sobre la mesa para evitar perder el inmueble y el propietario va a conseguir un precio superior al esperado, tal y como detalla este experto vizcaino.

Fiabilidad de los datos Los datos de un inmueble nunca se publicitan por una agencia o un particular con cifras aproximadas. No se indica que un inmueble tiene 110 metros, si tiene 103,45, dado que es entendido como publicidad engañosa. La información en los sitios web y portales es contrastable, metros construidos, útiles, certificación energética, terraza y medidas de garajes y trasteros no son aproximaciones sino datos reales y de no tenerlos no se aportan. Asimismo, las fotografías son siempre reales y contrastables, y del inmueble en el momento actual.

Los precios finales se publicitan con un detalle de precio de compra más los costos a los que se enfrenta el comprador, abogado, impuestos, etc., siempre publicitando la peor de las condiciones posibles. Con todo, hasta en un 70% de inmuebles se tiende a incorporar un plano de la vivienda.

Registro oficial de transacciones público Tal y como expresa el CEO de Saresoft desde el profundo conocimiento del mercado inmobiliario europeo, existe un registro oficial público y accesible por cualquier ciudadano, conocido como Property Services Regulatory Authority, de todas las transacciones, con datos de precio de compraventa, dirección completa y tipo de vivienda. Ello permite que las fluctuaciones del mercado sobre el valor de la vivienda sean consultables, evitando que muchos nuevos propietarios no descubren hasta escriturar que están pagando 500.000 euros por un inmueble por el que se pagó 250.000. También facilita al profesional inmobiliario evaluar la fluctuación de una zona o grupo determinado de inmuebles respecto a su situación anterior.

Impuestos y legislación En otro orden de cosas, cree “de vital importancia la acción institucional sobre el mercado, ya sea en forma de regulaciones o impuestos”. En este sentido, como comenta Borja Irizar, “se han tomado serias medidas para evitar el boom del ladrillo y las hipotecas basura”.

A su entender, la regla de x3,5 es quizá la iniciativa de mayor calado y mayor impacto sobre el control del precio de la vivienda. Es una regla aplicable a la hora de solicitar una hipoteca en cualquier entidad.

En este sentido, “el importe máximo de una hipoteca solicitable es el 90% del valor de la vivienda sumando todos los costes finales, que no puede representar más de 3,5 veces tu salario anual neto, y solo en casos muy excepcionales de trabajadores muy cualificados con empleos muy estables se puede superar esa cifra en un 15%”.

Como ejemplo, el responsable de Saresoft indica que “si tu salario anual neto y el de tu pareja suman 50.000 euros, el máximo de hipoteca al que puedes aspirar junto a tu pareja es de 175.000 euros, y a esa cantidad puedes añadirle un 10% y tus ahorros.

Es un modelo que obliga al mercado inmobiliario a adaptarse a la realidad económica actual, tal y como apunta Borja Irizar. El control del endeudamiento por parte del Estado implica que los precios de los inmuebles no pueden fluctuar libremente por encima del incremento de los salarios de los trabajadores.

Todos los impuestos suman un 2%. El coste impositivo de comprar un inmueble es un fijo de un 1% sobre el valor de venta, incrementado a un 2% para los inmuebles superiores a 1.000.000 euros, más alrededor de otro 1% del valor de la vivienda en el pago de tasas, abogados, la tasación, etc.

En Bizkaia, el impuesto en la compraventa es de un 4%, 2,5% para primera vivienda habitual, más el costo de notaría, registro, etc. En Cantabria antes un 8% y ahora un 10% de ITP, según recuerda este experto.

Para los propietarios, los costos son la comisión de la agencia, entre un 1% y un 2,5% del precio del inmueble, aunque servicios como el reportaje fotográfico y el de publicitar en medios se cobran aparte y no son recuperables, además de unos 1.500-2.500 euros de abogado.

A ello se añade el hecho de que no existe el concepto de plusvalía municipal y la figura del notario no es necesaria para la compraventa de un inmueble.

Captar inversión Europea Sobre las posibilidades de captar inversión, Borja Irizar expone que “hoy en día en la UE, las posibilidades de captación están muy a mano de las diversas eurorregiones económicas que forman la UE y en el futuro aún más. Hablar de Francia, España o Alemania es hablar de territorios muy grandes con por lo menos 3 o 4 economías diferentes”.

A su modo de ver, “en el caso vasco se ha realizado un trabajo muy potente con respecto a la marca de ciudad, pero si bien todo el mundo conoce Bilbao, Donostia o Iruña, hay un vacío sobre el territorio foral como lugar de inversión. Y a este respecto argumenta que “los cuatro territorios forales que forman una singularidad de fiscalidad propia al nivel de un Estado deben tener más tirón del actual. Es necesario desarrollar la marca de la Eurorregión foral, potenciar la eurorregión fiscal y social como marca que represente los estándares de calidad de vida, su capacidad normativa, sus infraestructuras y su cultura del trabajo. Es un momento para captar inversión en sectores como IT (Tecnología de la Información)”, concluye.

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