Juan Velayos Consejero deleGado de Neinor Homes

“Vamos hacia una concentración en el sector inmobiliario y a comprar suelo con capital propio”

Juan Velayos es el consejero delegado de Neinor Homes, la primera empresa promotora inmobiliaria que ha salido a cotizar a Bolsa en los últimos diez años

Una entrevista de Xabier Aja Fotografía de Juan Lazkano - Lunes, 19 de Junio de 2017 - Actualizado a las 06:00h

Juan Velayos es el consejero delegado de Neinor Homes

Juan Velayos es el consejero delegado de Neinor Homes (Juan Lazkano)

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Juan Velayos es el consejero delegado de Neinor Homes

BILBAO- El sector de la construcción ha sido el último en subirse al carro de la recuperación económica en el País Vasco y en el pasado 2016 se volvió a generar empleo de la mano de la edificación residencial y de la rehabilitación de viviendas. La compañía vasca Neinor Homes anticipó esta recuperación en mayo de 2015 cuando echó a andar tras la compra de la Neinor original, la inmobiliaria del grupo financiero vasco Kutxabank, por el fondo norteamericano Lone Star por 930 millones de euros. Juan Velayos, Barcelona 1973, abogado y MBA por el IESE de la Universidad de Navarra, es el responsable, junto a su equipo, de la buena marcha de una empresa que salió a Bolsa en marzo valorada en unos 1.300 millones.

Neinor es de las pocas empresas que se ha revalorizado tras la salida a Bolsa últimamente.

-Y estamos muy satisfechos pues hemos registrado una revalorización del 15% en este etapa inicial que suele ser más volátil. Ello supone que nuestra valoración inicial para salir al mercado era la idónea. Además estamos cumpliendo con los plazos de nuestros compromisos de negocio y ello el mercado lo valora. Mantenemos nuestro planteamiento de ser líder en el mercado residencial y de seguir comprando suelo para vender unas 4.000 viviendas, alcanzar los 1.000 millones de facturación y unos 200 millones de Ebitda. ¿Dividendo? Yo espero y deseo que en el horizonte de 2020 se puede hacer tras una reflexión seria el año anterior. Pero ahora estamos invirtiendo comprando suelo y creando una masa crítica y por ello vamos a tener que reinvertir mucho con un equilibrio entre el dinero destinado a comprar suelo y el reparto de dividendo, pero creo que al accionista hay que retribuirle.

¿Dónde concentran inversiones?

-En el País Vasco, Madrid, Costa del Sol, Cataluña y ahora también Valencia. Y estamos siendo muy rigurosos con el endeudamiento. Creceremos hasta máximos en 2018 pero no superaremos los 450 millones de euros pues pensamos que la cantidad a préstamo no debe superar el 20% del valor del inmueble.

¿Qué diferencia el modelo de negocio de Neinor del que ha desembocado en la crisis del ladrillo?

-Nuestro modelo pasa por la institucionalización e industrialización del negocio -creemos que se va a producir una concentración en el sector con unas compañías más grandes, más profesionales y que aporten capital-, y, sobre todo, que compramos el suelo con equity, con efectivo o con los recursos generados. De hecho ruego a la banca que entienda que para que el negocio inmobiliario crezca de nuevo y de forma sana se requiere que el suelo se compre con aportación de capital del comprador, no a crédito. Otra cosa es la financiación de la obra en sí que funciona muy bien con la figura del crédito promotor, pues hay un know how muy bueno. Y en un negocio intensivo en capital como es este ganamos todos pues el banco quiere acceso al cliente nuestro por la subrogación de la hipoteca y somos su canal de venta. Y nosotros obtenemos financiación para la obra. En el fondo se trata de que exista un reparto del riesgo entre todas las partes para evitar los excesos anteriores e, insisto, que se compre suelo con equity porque este negocio es cíclico y volverá a bajar otra vez.

¿Satisfechos con Kutxabank?

-Sí, sin duda. Tenemos un acuerdo de servicios con ellos hasta 2022. Y son grandes profesionales, disciplinados, muy exigentes pero nos entendemos bien. Es un gran banco.

¿Qué proyectos tienen en la CAV?

-Tenemos suelo en unas 68 parcelas para construir unas 2.500 viviendas. En la actualidad hay 450 viviendas en construcción en 11 promociones y otras seis promociones, con 300 viviendas, se van a poner en marcha a corto plazo este mismo año.

Da la impresión de que los precios del suelo se han vuelto a disparar en las grandes ciudades. ¿Teme una nueva burbuja?

-No. Y me explico. Es verdad que los salarios son los que son y la demografía es la que es, pero es cierto que cada vez hay más personas que demandan vivienda porque los núcleos familiares son menores. Por lo tanto consideramos que en España hay un mercado sostenible para unas 140.000 viviendas anuales y ahora el sector está construyendo unas 60.000. Si la demanda es mayor que la oferta es normal que se dé un repunte de precios al alza pero nada que ver con los años precrisis. Y en cuanto a Neinor Homes, no vamos a contribuir a generar burbuja alguna. Nosotros tenemos muy claros los números de cada proyecto. Calculamos a qué precios vamos a poder vender las viviendas, en función de qué hipotecas se pueden afrontar por los ciudadanos con los salarios actuales y la evolución de la economía, y a partir de ahí hacemos la cuenta a la inversa para establecer cuánto podemos pagar por un suelo. Hoy por hoy no sacrificamos margen para entrar en una operación. Si los números no salen, simplemente, no lo compramos. Yo solo soy un gestor no el dueño de la compañía y no puedo hacer lo que me dé la gana. Somos muy rigurosos con el dinero.

¿En qué nivel de precios se mueven las promociones de Neinor?

-Nosotros trabajamos en viviendas para las clases medias. Con productos industrializados de la máxima relación calidad-precio. En torno a los 300.000 euros de media. Somos especialistas y solo somos promotores residenciales pero no trabajamos en la vivienda de lujo, ni en la vivienda a medida. Y esto a veces es un pequeño problema en el mercado vasco porque hay bastantes compradores que quieren modificaciones a medida en la distribución de la vivienda y en estos niveles de precio no es rentable.

Hablar de innovación en el sector del ladrillo puede parecer raro pero ustedes innovan.

-Efectivamente. Hemos puesto en marcha iniciativas como, por ejemplo, Family Protection que es un seguro pensado para proteger al cliente que compra una vivienda sobre plano y paga el 10% de aval, en caso de que sufra algún percance que afecte a su capacidad de pago, tal como fallecimiento o la pérdida del empleo. Gracias al acuerdo con una aseguradora si fallece el cliente, los herederos reciben la vivienda y si pierde el empleo le cubrimos hasta 12 mensualidades. Otro producto innovador, desarrollado con Ilunion, es un paquete de movilidad cerrado por 15.000 euros que contempla la adaptación de la vivienda, sobre plano, a personas que tengan o puedan tener movilidad reducida.

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